|
按揭证券化的积极推动者(图文)
2005年1月18日
他曾经一次又一次面对公众，毫不避讳地流下泪水：那样创业的艰难岁月，他经历了常人难以想象的心理煎熬；而今他平静地坐在记者面前，笑容平静温和：那段经历谈得已经够多了，不谈也罢。他带笑补充说：什么样的创业没有艰辛呢？最关键的是我已经挺过来了。
是的，张旭东已经挺过来了。作为沪上首屈一指的二手房按揭服务商，安家集团已经在行业内成为一个响亮的牌子。作为安家集团董事长，张旭东常常坐在自己外滩中心的办公室里，带着微笑面对每一天的工作。
“事实上，我想得更远。”张旭东并不掩饰自己的野心：作按揭证券化的推动者和操作者。虽然这个过程尚需一段时间，但他充满了信心。
沉寂带来的蜕变
对安家集团的老员工来说，2000年9月，是他们记忆中永远也抹不去的深刻烙印。对于张旭东来说，这段日子所代表的意义已经远超过了其本身。更重要的是，这段日子的沉寂带来了安家网和安家集团的蜕变。
当时，安家网的第一笔融资100万美元即将花光，而本应到位的第二笔融资却迟迟未到，在最困难的时候，公司的账面上只剩下7000元人民币，这种情况下，公司将何去何从呢？有的人提议各人抱台电脑回家算了，那将意味着整个公司的分崩离析。
张旭东顶住了压力，所以才有了如今的安家集团。他说，在美国留学时的艰苦经历成为支撑他的重要动力之一：美国求学除了学习以外，每周还要打55个小时的工，累到爬着上楼梯的情景，最困难的时候身边只有几十美分，不得不去人力市场卖苦力。“情况再糟糕，也不至于比留学时更苦？”
最终，张旭东领导的这个富有朝气的团队征服了一家投资方。在最困难的时候，一家刚接触不到两个星期的风险投资公司，决定投资。而理由，只有一个：“当时，他们就是看在我们这群人的份上，对我们的商业模式甚至都没有深究。”新进的30万美元，大概能维持安家集团三个月的时间，而张旭东的任务是，必须在拿到钱后的三个月时间内，找到新的商业模式来支持公司。
张旭东带领安家集团的高层、中层所有管理人员，开始分头在市场上摸情况。整整两个月时间每天出去做市场调查，几乎天天吃睡都在公司里。
机遇总是垂青辛勤的耕耘者，一个市场机遇终于摆在了张旭东的面前：二手房按揭服务。“当时，新房贷款全都是开发商负责解决，操作起来也不是很复杂。而对二手房来说，情况就完全不是那么回事了。”张旭东表示，当时的情况是一方面购房者想贷款却摸不着门道，且过程复杂需要两个月的时间；另一方面中介商要找银行办理贷款手续太复杂，需要来来回回跑好多趟，大部分中介都觉得有这个时间还不如多成交几套房子来得更省力，而银行也不愿意直接和大大小小的中介接触，再一个一个地审核他们的资信和贷款额度。
张旭东感觉到，这是一个巨大的市场空白，创办一个既服务于房产中介商、又服务于银行的贷款机构必然能够成功，因此安家集团开始转型，二手房贷款服务逐渐成为了公司的主营业务。市场效果也让人非常惊喜：安家利用后来融来的30万美元，本来只打算支持安家三个月的，结果支持了六个月，并且奠定了公司在房地产金融服务中优势地位。自从2000年开始着手为上海市二手房市场包括房产买卖双方、银行及房产中介提供房产交易和按揭服务以来，安家集团迅速发展，6个月内就实现了赢利。
专业确定行业地位
市场并不是哪一个人的市场，任何一种商业模式的成功都将很快有一个又一个的效仿者。借着2000年开始的房地产热潮，大大小小的房地产中介商开始蓬勃发展，为中介提供贷款服务的公司也逐渐增加。张旭东说，目前这些按揭服务机构已增长到近百家之多。
如何保证企业在激烈的竞争中依然保持优势地位？张旭东表示，没有秘诀，唯一的途径就是提高企业专业服务的能力和质量。
安家集团涉足按揭业务之初，便开始在“专业”上下工夫，参考国家金融服务先进经验，缩短贷款过程，控制贷款风险并开发出一些新产品。“安家诞生之前，二手房按揭贷款一般需要两个月的时间，但是安家集团经过整合后把这个过程缩短到一个星期；当时市场上只有3个贷款品种，安家与银行进行合作把贷款产品发展到后来的12个品种。”说到这一切，张旭东充满了感动：“这是我们整个企业一起努力的结果，我们有理由感到自豪。”
到2003年底安家所服务的中介机构为2000家，客户数量已经达到3万个，2003年服务的商业贷款总额达到了22亿元，年增长率为120%。借助安家网以前的技术力量，安家在进军房地产金融服务时，同样把计算机系统化操作作为他们的撒手锏，目前，安家内部把这套系统取名为——MOSES（Mortgage Origination Service Enabling System），意即安家按揭引荐服务支持系统。这套系统完全以安家集团自身的技术力量开发而成，针对市场的变化，从当初第一代版本已经发展为第二代版本。
专业的服务造就了安家集团在二手房按揭市场的巨大成功。目前，安家集团是上海规模最大、合作银行最多的专业化房产交易和按揭服务公司，其市场占有率近20%，覆盖面达上海12个中心城区。据悉，目前“安捷”已经和工商银行、中国银行、建设银行、光大银行、招商银行、民生银行、浦发银行、交通银行、上海银行、兴业银行、深圳发展银行和上海市房屋土地资源管理局、上海市房地产交易中心、上海市公积金管理中心、市置业担保公司等形成战略合作关系。
中国证监会资产证券化领导小组组长胡冰评价安家集团为“中国房产金融专业服务这一新兴行业的开拓者”，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元称安家集团的模式创新达到了“拉紧交易链条、保障交易安全、提高交易效率、降低交易成本”的目的。
进军按揭资产证券化
2004年3月，世界银行集团所属的国际金融公司（IFC）向安家集团提供了200万美元的股本投资。这也是国际金融公司在继参股民生银行、兴业银行以后，再次向中国金融企业出击。当时，IFC中蒙区首席代表、高级经理冯桂婷（Karin M.Finkelston）表示，选择进入安家，IFC的最终希望是能够推动中国的住房抵押贷款证券化。
作为一种金融创新活动，资产证券化最早起源于20世纪70年代的美国，其目的是解决住房抵押贷款市场的流动性问题。经过30年的发展，个人住房抵押贷款证券化已经成为一种成熟的开发性金融产品。去年底，美国个人住房抵押贷款债券总量相当于美国国内生产总值的23%，是其金融市场上的第一大券种。
“这将是中国金融市场最后的一块大蛋糕。”张旭东表示，国内高速增长的商业银行个人住房贷款，对资产流动性提出了越来越高的要求。银行吸收的资金以短期为主，而发放的住房贷款却几乎都是10年甚至20、30年，资金短缺的问题也将浮出水面，这些问题都加剧了房产抵押贷款证券化推出的迫切性。
住房抵押贷款证券化在目前中国来讲还是一个仍然在讨论和酝酿之中的事情，究竟它将在什么时间被推出还是一个未知数。“但是，我们必须为此而时刻准备着，才能机会到来时获得垂青。”张旭东表示，安家集团目前所做的工作，更多的是充当商业银行的渠道，同时承担一些服务性工作，并提供相应的风险管理。相对于住房抵押贷款证券化来说，安家集团目前所做的按揭资产的引荐只是最基础的部分。张旭东笑称：这只是万里长征的第一步，但是对于以后的每一步我们都在努力准备着并充满信心。（来源/东方早报，作者/刘颖娟）
|
