早些时候，房地产还是形势一片大好，没想到，新年刚过，面临的却是一种不知何去何从的徘徊。
    
    2003是“理性之年”
    
    1月6日，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说，2003年要加快建立房地产预警体系和信息披露制度，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费，迎来中国房地产市场的“理性年”。
    
    2002年快要过去的时候，从北京传出消息说，2003年全国市场经济秩序整顿的重点是房地产市场秩序。在过去的2002年，房地产市场秩序只是整顿规范市场经济秩序的三个重点之一。这一次有关部门好像只是强调房地产市场秩序是整顿的重点，并未提及其他行业。看来，针对房地产市场明年还可能出台一些治理整顿措施。
    
    汪光焘也表示，今年要继续深入整顿和规范房地产市场秩序，主要查处房地产开发建设和交易活动各个环节的违法违规行为。同时要采取有力措施，积极培育和鼓励住房消费。要进一步放开和搞活住房二级市场，全面清理影响已购公房和经济适用住房上市交易的不合理限制，积极引导商品房开发向普通商品住宅尤其是面向中低收入家庭的经济适用住房建设。
    
    过去的一年，中国房地产投资继续高速增长，2002年1－11月，全国房地产开发完成投资6228亿元，同比增长了28.2%。中国人民银行2002年二季度货币执行情况报告指出，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接和间接贡献率共计1.9到2.5个百分点。专家估计2002年房地产对国民经济也可能保持这种贡献率。但房地产在固定资产投资中所占的权重是如此之高，以至于专家担心这种“一股独大”的结构，会对经济发展构成潜在的风险。如2002年北京市房地产开发投资占到全社会投资的比例超过57%，其投资规模偏大、占固定资产投资比例过大的状况，就引起了北京市有关部门的警惕，他们提出2003年要对房地产投资结构进行宏观调控，实行总量控制。
    
    一个显见的事实是，商品房空置数量几年来与日俱增。据国家统计局的数字，2002年10月，全国商品房空置量又增长了8.8%，早在8月底，空置总量已超过1.25亿平方米。为此，建设部提出今年将加大空置商品房的处置力度，严格控制新建高级公寓、别墅、高档娱乐设施等项目。加强对房地产项目的审批管理，严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目。
    
    主管部门希望，通过整顿和规范房地产市场秩序，使房地产继续保持健康稳定的增长，而不至于激发更深层的矛盾。
    
    市场过热令人忧
    
    来自建设部的消息说，至2002年底，中国城镇居民的人均住宅建筑面积已超过21.5平方米，80%的城镇家庭拥有了自有住房。到2005年，中国城市人均住宅建筑面积将达到22平方米，到2010年，达到人均25平方米。从理论上说，未来若干年乃至20年内，中国房地产仍将有较大的发展空间。但这并不表明房地产会以直线上升的形式增长。
    
    2002年12月5日，中国人民银行透过其官方网站宣布，将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查。这实际上表明了银行对房地产贷款的一种担忧。而这种担忧在此前的2002年二季度和三季度货币执行情况报告中已经透露，即对“防止在房地产业高速发展的过程中滋长经济泡沫”、“警惕房地产泡沫”的再三强调。
    
    目前中国房地产是否存在泡沫，这是一个严重的问题。央行提出的大检查即与此有关。
    
    “什么房地产泡沫？全是你们媒体炒出来的。”一位政府官员如是说。这与北京某著名开发商的说法惊人的一致。
    
    开发商也不愿意看到房地产出现泡沫，也不愿意听到有泡沫的说法。如果大家都说有泡沫，中央岂不是非要对房地产用重典？即使有泡沫，宁愿让它自生自灭，也不要上面来踩灭，否则波及面就大了。可是，有没有泡沫岂是开发商说了算的？
    
    2002年房地产泡沫的争论，从年初到年尾，仍然莫衷一是。看来2003年还会“吵吵”下去。不过，吵一吵还是有好处的，至少可以让某些政府部门和开发商多一份警惕。
    
    2002年底传来消息说，杭州、宁波的房地产泡沫愈吹愈大了。在最近的一次杭州冬季房展会上，房价还在涨，甚至是有价无市，有的开发商又重演了10年前卖图纸的一幕，据说还是有很多人抢购。杭甬的“倒房一族”开始活跃起来，据说有人两年间最高每平方米赚了2000元。外埠来杭州买房（投资性购房）的越来越多，有的楼号被温州、丽水等地人“全包”了。这种非同寻常的热闹却让有的本地开发商害怕，声称要赶紧清完盘逃出杭州去。
    
    上海房价已是连续两年以接近10%的速度上涨。一位刚从上海出差回来的同行告诉笔者，上海的商品房租售价格还在一个劲地涨。与此相关的还有酒店，“你要是当天去订房，根本就住不上。”这位同行不无忧虑地说，“不知道上海的行情能持续多久，如果真要是崩盘的话，谁会接下那最后一棒？”
    
    无独有偶。2002年底，由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》明确指出，对于刚过去的2002年的房地产业，可以用三个特点来概括，总体景气冲高回落，地区冷热不均，真实的房地产泡沫已经出现。
    
    行业调整即将到来
    
    国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广认为，近5年来房地产景气的原因不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，中国房地产行业长期看好，将成为推动下一轮宏观经济繁荣发展的三大支柱性力量之一。但真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来。房地产泡沫的结果是房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，因此很快就将形成明显的消费断层。2003年房价将小幅回落，2004年降幅将更大。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤泡沫所必须的过程。同时，今年房地产投资增长将明显放慢。2002年前三季度房地产投资增长29.4%，今年房地产投资增长可能回落到15%左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12%以上。与投资相对的是，房地产消费增长将明显减缓。明年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16－18%。其中今年开始加速的地区如山东、上海及部分中西部省区降幅可能更大。2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大。
    
    2003年会是怎么样？王小广认为，2002年可能是一个转折点，持续繁荣了近5年的房地产业将进入中期调整过程。2002年初及此前一再鼓吹房地产正处于上升期、还有8－10年的繁荣期的孟晓苏先生（全国带“国”字头的最大开发商老总），最近居然也改口说，房地产有可能提前步入调整期。
    
    但笔者认为，担心归担心，2003年房地产市场总体不会有大的问题。即使冒出了一些炒房炒地的投资（投机）者，想让中国房地产重蹈1992、1993年的旧辙，是不可能的了。极少数城市的房地产市场刚出现所谓“热”（可能还不是“过热”）的苗头，媒体和专家们在一边大喊“注意”了，开发商一害怕，也许有问题也被吓回去了也未可知。
    
    对开发商来说，最要紧的是银行政策。北京一位著名房地产商告诉笔者，如果银行严格执行央行2001年“6.26”规定，如开发项目必须是在“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”之后才给予贷款，房地产是不会出现太大的问题的。当然，另一位专家也据此表示，如果央行的房地产金融规定切实得到了执行，那么，不出三年，70%的开发企业被淘汰是完全可能的。但谁能说这种淘汰就一定不是好事呢？（中国证券报）