与市场并轨，公平覆盖整个公有部门
    
    "我有这个感觉，这个房子是我的了"
    
    跟全国绝大多数公有单位一样，贵州省财经学院这些年也在按照国家和省里的政策，一步不拉地"房改"。1993年，李成晓老师按"标准价"，买下了她住了8年的房子的"部分产权"。房子是二室一厅，61平方米，当年贵阳市的标准价是220元／平方米，再扣除27年的工龄优惠等等和8年的折旧，李老师只从自己的口袋里掏出了8000元。
    
    一年以后，政策变成了按"成本价"买下"全产权"。1994年贵阳市的成本价是348.5元／平方米，各类优惠和折旧当然还是要扣除的，李老师补了小2000元。她拿到了"房产证"。但是李老师总觉得房子好像还是学校的。房子买得便宜，但是这个便宜的"道理"，政策没有说清楚。李老师教了一辈子数学，没有说清楚的事，她心里不踏实。果不其然，不久之后有个同事要调离，明明也是"买下"了房子，但是学校勒令她退房--更糟糕的是，李老师甚至不敢肯定谁更占理。
    
    "房产证上明明写着你的名字，但是房子却不是你的，"李老师现在想起来觉得有点滑稽，"能不能留给儿子，能不能卖，怎么个卖法，都不知道，都在等说法"。事实上李老师对这个"说法"并不乐观，因为在她看来，就这么放开房改房二级市场也不是个好办法--"没有分上房的人怎么办？"
    
    事情到去年一下子变得明朗起来。从去年初开始推行的新的房改方案一举将房改房租售价格与市场接轨：贵阳市公房依地段分为6级，售价取与商品房价相差无多的经济适用房价，基准地段即4级地段为1200元／平方米；租价则循国际惯例，取售价的1／150，4级地段为8元／平方米。过去按标准价和成本价购买的公房必须补足与经济适用房价之间的差额（亦称土地收益金），才能继承、赠予和交易--很显然，这才意味着真正的"全产权"。
    
    李老师的房子就在财经学院附近的宅吉小区。这里刚好是4级地段，扣除折旧，李老师还需要补交5万多元的土地收益金。但是李老师不需要从自己的口袋里掏出这么多钱。在将房改房租售价格与市场价接轨的同时，贵州引入了"存量补贴"的概念--将现存公房资产，根据工龄和职级一次性补贴给现在籍的公有单位员工。李老师是讲师，年补贴额为1050元，乘上33年工龄，存量补贴总额近3.5万元。
    
    新的房改方案将过去与标准价、成本价对应的购房款视作房产投资。投资收益率为同期银行最高储蓄利率并计算复利，李老师过去交付的1万元现在变成了2万有余。再加上及早补交土地收益金可享受的10%的折扣，李老师自己只掏了2500元就拿到了"交易准入证"。
    
    李老师的爱人不在贵阳市工作。李老师说如果是双职工，像他们这个年纪的，存量补贴加在一起七八万，她这样的房子，补交土地收益金还花不完。
    
    这个小小的遗憾没有影响到李老师的情绪。
    
    "我有这个感觉，现在这个房子是我的了，"李老师坐在客厅的大沙发上，她像是要打住了，突然又想起一句话，"是神圣不可侵犯的了。"
    
    存量补贴：住房不是猪肉
    
    在中国城市的诸项改革中，房改或许是最令人费解的。一方面，早在1980年4月，邓小平就对房改提出了明确而且堪称系统的目标，这是任何其他城市改革都难以比拟的；另一方面，20年过去了，房改在大多数城市尤其是大城市，仍然与农村的计划生育一起，并称政府工作的两大难题。
    
    "房改难，难就难在要个人拿钱。"贵州省房改办常务副主任王桂生言出肺腑，"不是人们不拿钱，是拿不起钱。"
    
    当年贵阳市公房租金从1毛提到3毛，按老房改们的说法，"经历了长时间的阵痛"。
    
    提租提不起来，售房走上前台。但是租金不能与市场并轨，房价又如何能与市场并轨？与全国其他地方一样，贵州也当然地选择了标准价和成本价售房，它们实质一样，都是低价售房。
    
    但是房子卖出去了，却不敢放开二级市场。因为此前的福利制分房已然造成了住房的极大不公平，放开二级市场更将进一步放大这种不公平--住户过去已经近乎无偿地享受了住房，此时又将获得一笔巨额资产。而对于那些无房户和住房困难户尤其是在公有部门长期服务的无房户和住房困难户来说，这样的房改无疑是第二次剥夺。
    
    事实上由于低价售房没有引入市场地域差别的概念，住户之间的可能收益差别就足以使放开二级市场的念头止步--在北京，同是100平方米的房子，二环内的一套可能价值100万元，而南四环的一套可能价值不到30万元。
    
    "承受力问题"就像一块裹脚布，房改的目的地明明清晰可见，但就是迈不开大步。不公平、资源浪费、扭曲经济关系--福利制分房的种种弊端还是那么刺眼，新房还是一幢不拉地被拖进旧体制。二级市场不放开，但在许多大城市，公房私租很快在地下蔓延开来。一些房子多得住不过来的公有单位员工意识到，房客每月奉上的银子超过了自己的货币工资。而一些愤懑的年轻房客发现，租房市场的供给方里，居然就有仅比自己年纪稍长的同事。
    
    人们真的没有承受力吗？贵州房改方案设计者的回答是：如果继续将目光盯在现有公有部门员工收入和单位补贴上，确实没有承受力。但是我们还拥有积累了几十年的存量住房资产。换句话说，在增量的基础上，"我们有多少实物公房，就增加了多大的承受能力"。
    
    分配存量住房资产，就是打开承受力枷锁的钥匙。住房不同于猪肉。在过去采取定量配给制度的时期，猪肉也是国家财政间接补贴的基本消费品，在很大程度上也是实物分配。从1985年以来，经过几次"提价、补助"，到90年代初顺利过渡为市场调节和货币化分配。之所以顺利，是因为猪肉消费并不需要人们的积累，从财务术语上说，完全是"现期收支账户"的事情。尽管事实上在配给时代，猪肉也存在着不公平等种种弊端--多消费的人就意味着多拿了补贴，但是这种不公毋需矫正，从今而后在猪肉面前人人平等就可以了。
    
    但是住房价值巨大，作用长期，不得不同时考虑"积累账户"和"现期账户"。事实上现存公房资产并非天外来物，正是公有部门员工几十年的创造。众所周知，公有部门长期实行的是低工资制度，员工工资收入中并不包括或很少包括住房部分。这部分本应属于居民事实上集中使用的工资，是作为福利分房等形式回馈的。从某种意义上可以说，国家在40多年前已经建立了一种"大公积金"制度。现在是兑现公积金买房的时候了。
    
    以贵阳市（包括省直单位）为例，员工约60万人，人均工龄约25年，人均公房约25平方米，平均折旧约17.5年，按照经济适用房价，公房总资产约120亿元。这样，一个25年工龄的员工（事实上还将加上职级因素）分得近2万元，这个数额刚好可以买下这样的房子：已建成17.5年，25平方米，位于四级地段（基准地段）。
    
    这种在整个公有部门之间的存量大分配是价值形态的分配，它并不意味着大搬家。如果一个员工的住房不足其工龄、职级所对应的公有部门平均水平，他获得的补贴是钞票；反之，如果一个员工的住房超过了其工龄、职级所对应的公有部门平均水平，他需要补交的也只是钞票。
    
    对于房改后的增量部分，贵州的设计是逐步理入工资。为了筑大住房资金这个蓄水池，眼下的过渡方案是提高单位住房公积金缴交率--原个人住房公积金缴交率仍为5%，单位缴交率则提高至15%。
    
    "这样的房子，过去想都不敢想"
    
    贵州省畜牧兽医学校地处贵阳市乌当区云锦村，距市区有40分钟的车程。这个1956年即建成的学校不光是地处偏僻，一直到本轮房改之前，它还只有一幢36套成套住房，而它的教职工却有218人。冀行键校长说，过去看到有些单位的房子跟我们这幢36套的房子一样，却还嫌不上档次推倒重修，心里真不是滋味。谢百练副校长则说，建房难，分房更难。这幢36套的房子建成之后，他很长时间睡不了安生觉，夜里上家里说情讲道理的"跟走马灯似的"，房子分完之后还是睡不了安生觉，因为时不时会有人朝家里窗玻璃上扔石头。
    
    现在他们再也不用为学校的房子操心了。工龄长、职级高的教职工拿到了一笔数目不菲的存量补贴，他们中的大部分，甚至把房子买到了区里和市里。冀行键夫妇的存量补贴加起来近6万元，加上公积金就是6万多元，他们自己又掏了13万元，在市里买了一套108平方米的商品房。冀的两个孩子在市里工作，现在他们都不愁没地方住了。谢百练夫妇的存量补贴近5万元，他们自己也掏了6万元，也把新家安到了市里。
    
    据说，畜牧兽医学校的教职工特别是老教职工第一次听说将获得这么一笔存量补贴时，很多人表示不敢相信。现在他们都踏踏实实地住上了新居，过去有幸入住"36套"的很多又搬出了，一些年青教职工成了这里的新主人。
    
    在绝大多数城市，过去住房福利制的时代同时也是单位所有制的时代。一个单位内部固然不乏苦乐不均的案例，但不同单位之间则往往达到霄壤之别。一位80年代初毕业于南开大学的工程师说，他在贵阳市还有一位大学同学，4年前他去同学家里串过门，后来再也没去过了。原因很简单，他自己上趟厕所还要出门，那个同学却已经分上了有两个卫生间的房子。
    
    贵州方案一举打破了单位所有制--租售价格与市场并轨，住房存量在整个公有部门之间分配。事实上如果不打破单位所有制，解决存量分配的公平问题，也无法解决与市场并轨的承受力问题，或者更准确地说，无法解决住房存量少的单位员工的承受力问题，房改又只有走回老路上。并且，贵州省房改办的官员说得好：凭什么像畜牧兽医学校的教职工就住不上房子，银行员工就能住那么大的房子？国有银行派生的每一个权益，整个国有部门都有份的，甚至全民都有份的。
    
    国有银行的员工们也多对新方案表现出了足够的胸襟。贵州省建行房地产信贷部的周兵只有30岁，还没有结婚，但是3年前他就获得单位集资建房（实质上也是成本价售房）机会，花3万多元"买下"了一个80平方米的二室一厅。房子位于富水北路的富水大厦，这是市中心一幢23层的高楼，看上去气度不凡。
    
    周兵的存量补贴不到1万元，这样土地收益金的差额高达6万元。虽然方案规定也可以用增量部分慢慢抵扣，但是周兵还是打算及早补交，拿到"交易准入证"。周兵心里明白，如果对比现在大多数城市的房改办法的话，可以说畜牧兽医学校某个无房户拿到的存量补贴，正是他补交的钱。但是他仍然承认方案是公平合理的。"那是对他们的历史补偿"，他停了一会儿，"以后必须要挣钱，没什么退路可言了。"
    
    企业同舟
    
    尹清源没想到房改还能改到自己头上。尹清源是贵阳造纸厂的生产车间主任--这个头衔已经没有什么意义了，因为造纸厂停产了。工人都回了家，尹清源等十几个人留了下来，准备"退二进三"。
    
    尹清源一家分到的房子是"干打垒"的房子，这样的房子是"不适宜出售"的。所以上一波低价售房，跟他没有什么关系。后来出来个公积金，跟他还是没什么关系--造纸厂工资都发不出来，还有什么公积金？再后来听说有外省已经启动新一波"货币化分配"，他向外省亲戚打听了一下，得到的回答是货币化分配需要财政补贴，所以仅限于行政机关和财政拨款的事业单位，企业自行"参照执行"。
    
    大多数城市的房改方案不得不把公有企业（包括国有企业和集体企业）排除在外。在认可过去低价出售存量公房的基础上，它们要求已售公房在上市交易时产生的增值部分缴纳累进制的税收（或者说土地收益金），无房户和住房困难户发一次性补贴。此后一律按月发补贴。
    
    因为已售公房上市交易增值部分税率（或者说土地收益金率）不可能太高，过去福利制下分房越多的人还是越占便宜，反过来，财政则需要为无房户和住房困难户买单。如果不把公有企业排除在外，这笔大单，财政吃不消。
    
    事实上公有企业才是公有部门的大头，一般的估计是，每4个公有部门员工里，就有3个企业员工。所以有人将大多数城市的新一轮房改笑称为"1／4的房改"。尤其是，公有业中大多数景况欠佳，它们既是钱少的单位，恰恰也是房少的单位，把它们撂下了，它们自己怎么改？
    
    贵州的方案设计使得贵阳造纸厂这样的特困企业也能够同车同舟。尹清源的爱人也是造纸厂职工，夫妇两人的存量补贴加起来有3.1万多元。赶巧有家房地产开发商又看中了他们那幢"干打垒"房子的地皮，他们又拿到了2.5万元拆迁费。他们自己又凑了5万元，在朝阳洞路挑了一处，买下了一套80平方米的新房。这个地方周围住的都是老师，尹清源很喜欢。现在他已经拿到了亮晶晶的钥匙，再等干干地皮就可以搬家了。
    
    贵州方案没有在解决公有企业存量问题的同时，一并揽下增量部分--对于贵阳造纸厂这样的企业来说，提高公积金缴交率完全是一句空话。从今而后，这就应该是单位和员工自己的事了。单位要是缴不起公积金，发不起工资，员工大可以选择跳槽。过去还有一个水中月似的分房梦绊着，现在则像另一位造纸厂员工所说，大可以"拔腿就走了"。
    
    "贵阳房地产最火爆"
    
    在各单位管房改管分房的干部看来，新方案推行之后所发生的种种情状，真是足以让他们跌破眼镜，拍案称奇。贵阳市公交总公司本来是个住房紧张的单位，在册职工6300人，成套住房不过700套，每次分房的时候，没有人不伸手，没有人不说困难，但是去年新方案推行以来，7名职工退出了前两年新建的集资房，还有10多户退出了旧房。各省直单位更是一下子冒出总共1000多套空闲住房。当然，它们现在都有了新的主人。省纪委书记夏国华是新方案最热忱的支持者之一。他说，过去的举报里头，"以权谋房"是比例相当大的一类，甚至因为分房分不下来单位停产的都有。新方案一出台，这些事情一下子不见了。1982、1991和1996年，贵州省曾三次大规模清房，每次都卓有成绩--但是想来此后不会再有第四次了。
    
    这就是市场之手的四两拨千斤之力。"过去是不占白不占，现在是多住房多花钱，多买1平方米多花1200元，多租1平方米一个月多花8元，"一个单位的后勤处长说，"现在是这个东西管分房。"这位处长过去管房改管分房，现在他负担起了单位的整个后勤事务。
    
    旧房、新房、房改房、商品房，现在所有房地产都变成了市场之手的大舞台。买下原公房的人有的想换房，尤其是没有买公房的人和存量补贴有结余的人拿着存量补贴呼拉拉地冲进了商品房市场。到去年底，贵阳市（包括省直单位）兑现存量补贴现金购买商品房和经济适用房的近3600户，到现在则已超过6000户。就像上文描述的大多数案例一样，大多数情况下存量补贴都发挥了杠杆作用。一个更典型的案例是，一位研究所的教授，兑现存量补贴近5万元，他自己又投入38万元，买下了一套价值43万的高档住宅。
    
    年轻人也成了这支队伍中的生力军。贷款买房是他们现在最热门的话题。畜牧兽医学校的张小平老师工龄只有3年，存量补贴不到2000元，但是她下决心在市里买了一套近70平米的商品房。她说，过去虽然也知道学校指望不上，但还是忍不住要指望。现在政策很明朗了，房子迟早得自己买。另一位年青老师补充说，年青人虽然存量补贴少，但享受增量补贴时间长，老教师用存量补贴买房，我们贷款买房，用增量补贴还贷，道理是一样的。
    
    房地产开发商们当然跟买房者一样心情不错。宏业房地产公司在临近花溪的五类地段开发了一幢80多套的商品房，一个月内全部售罄。售楼小姐介绍说，有一套88平方米的三室一厅，因为每间屋子都可以采光，居然出现了4个人同时争购的场面，争购演化成争执，后来不得不叫来"110"平息。而润丰集团在沙冲路开发的润丰小区，二期工程开盘那一天，一下子卖出了50套。
    
    1999贵州全省住房新开工面积488万平方米，比上年增长64%；贵阳市新开工面积177万平方米，比上年增长119%。贵阳市个人购商品房56万平方米，比上年增长111%。几乎所有房开商都肯定说，今年的形势还是加速度。
    
    几乎所有人都将住宅产业视为中国经济未来数十年内最强劲最可靠的助推器。贵州这个偏处西南的省份，已经开始兑现人们的预期。去年贵州ＧＤＰ增长9个百分点，建设厅厅长江厥中透露说，其中2个百分点是住宅产业贡献的。
    
    宏业房地产公司的售楼小姐认为这一局面从相当大程度上源自房改。她还记得宏业公司1995年开发的一个楼盘，只有30多套，却整整卖了两年。她说，你要了解贵阳房地产的热度，到房地产交易中心产权处看看那位负责备案登记的小姐就可以了，我看她累得都快不行了。她的兴奋是掩饰不住的：你看中国现在房地产最火爆的地方是哪儿？我看是贵阳！