马志刚，香港人，出身名门望族，生于中国北京，两岁随父母到香港。风华正茂时先后求学美国密芝根和伦敦大学商学院，顶着洋学位，操着流利的英语，在多家国际知名银行中搏击多年，与海外各种基金有着紧密的联系，拥有令人艳羡的收入。在12年的金融财务管理中，积累了丰富的风险管理、债券融资、不良资产处置的技术和经验，这一切为他日后的投资之旅铺平了道路，包括对市场专业性的判断和如炬的目光。如今，他以香港百骏投资控股有限公司总裁和北京必胜房地产开发公司董事的身份，进入了热闹纷繁的北京房地产市场，并成为北京海外投资机构中不可忽视的力量。
    
    现在，马志刚正为他在北京投资的第一个房地产项目——长青藤碧水庄园A区的推广而奔忙，频繁出现在各种与别墅有关的论坛，经常接受北京各媒体的访问。正当人们的目光聚焦在热销中的“长青藤”时，马志刚的“百骏”触角却已经伸向了商业地产领域，与美林基金投资规模一样，将投资3000万美金购买北京最顶级的写字楼项目，投资区域既不是金融街（行情点评资讯），也不是中关村（行情点评资讯），更不是亚运村，而是在外资机构看来北京最具投资价值的“CBD”。
    
    在房地产政策调控如此大力度下，海外资金进入北京房地产市场的步伐并没有减缓，尤其像新加坡、港台等熟悉北京房地产市场且具有开发色彩的投资机构。七年前，在“很自我”的香港中成长的马志刚，怎么也不可能想到北京今天的天空对于他这样广阔。
    
    北京情缘“我和北京很有缘！”
    
    马志刚操着一口流利的港味普通话说，可是七年前他来北京的时候，一句普通话不会说，那时对北京的“人文”没有太多的感觉。一直在海外生活的马志刚，对北京的第一印象就是“好大”，一个典型的首都城市，仿佛只有行政机关和一些旅游景点，商业氛围很淡。
    
    如果按照出生地来说，马志刚还是北京人呢。由于家族的特殊背景，他的父亲曾经在北京工作，就是在这期间小马志刚出生了，但是，两岁时就随父母离开了。88高龄的外婆至今还生活在北京，在此之前也偶尔来京探望亲人；这里还有祖父和父亲几十年前留下的两处“四合院”。应该说，马志刚与北京有着很深的渊源关系。
    
    1997之前的香港人很“自我”，对别的城市不感兴趣。因为那个时候香港的股票市场、房地产市场火爆异常。固定资产涨势迅猛，很多港人从中获得收益。97香港回归后，许多港商到内地考察，首选城市一是上海，二是北京。
    
    1997年亚洲金融危机风暴骤起，金融危机导致经济危机，有的国家甚至在一夜之间倒退10年，亚洲金融多米诺骨牌一个个倒下去之后，而中国人民币却避过此劫，并没有像西方经济学家预言的那样“必贬无疑”。快速发展的中国经济，使海外人士开始重新审视中国，寻找在内地发展的商机。
    
    那时，马志刚在香港国际知名银行工作，作为投行职业经理人，为内地公司包括中国海洋石油公司等在香港上市提供债务发行、财务管理意见，以及帮助民营企业上市、并购和不良资产的处置等工作。他有很多机会接触北京客户，在接触的过程中，他发现北京有很大的吸引力和施展空间，有的企业拥有良好的资产，但是因为融资渠道受到限制无法做大。他发现这里有很多潜在的投资机会，并开始留意这方面的动向。
    
    1997年，在一句普通话都不会说的情况下，马志刚来北京考察，但并没有找到“感觉”，尽管直觉告诉他，这里蕴藏着无限商机。
    
    于是，2001年马志刚到北大用两个星期的时间专修普通话，主要学拼音，那时还是初级水平。2003年开始，随着在内地投行业务的增多，才真正开始说普通话。马志刚具有语言天分，英语、法语、日语、韩语再加上普通话，都能很快学会，但是他自己笑言，达到一定程度之后就不会再有提高了。
    
    21世纪的中国大陆已成为全球经济最大的投资热点，北京房地产正“风光无限”，海外投资机构如摩根斯丹利、美林、凯德置地等纷纷进入北京市场，豪赌人民币升值。欲在国内投资领域大展身手的马志刚，怎能拒绝如斯诱惑？
    
    进军北京房地产市场——别墅试水
    
    在2004年来北京投资房地产之前，百骏投资对内地房地产业发达的城市做了精密的市场调研，结果他们选择了北京。
    
    公司备忘录这样记载：2004年1月18日，香港百骏与北京市知名地产开发集团“新兴房地产开发总公司”签订《合作备忘录》，建立长久策略合作关系。共同运作北京的地产项目及海外的上市活动。2004年3月1日，香港百骏与“中国住房投资建设公司”签订正式协议。投资入股“北京必胜房地产公司”，共同开发建设“长青藤碧水庄园A区”别墅项目，该项目总建筑面积5万平方米，总投资约5亿元。
    
    投资基金或机构，最大的特点是哪有利润就到哪儿。海外资金进入北京房地产市场，瞄准的都是最高端的物业类型，如甲级写字楼和大型商场。百骏投资却选择别墅为突破口，并采取与大国企合作的方式，无疑走的是稳健路线。
    
    从以往的经验来看，香港百骏在港澳地区主要就是开发和投资高端住宅产品和写字楼。不熟不做，这是经商之道。此外，他们认为别墅市场最大的吸引力还是资金回报率高，别墅用地的稀缺性，对于高端物业的长期增值有很大的预期。据马志刚介绍，香港高端住宅的租金回报率在3%-4%，而北京却要高得多。这对于海外投资客来说，有很大的吸引力。
    
    为了吸引海外的客户，“长青藤”项目在香港举行了一次推广活动。
    
    “交定金的海外投资客不少，他们对于长青藤项目的设计风格、社区环境、产品的布局比较认可，唯一希望的就是能抽出时间亲自来别墅看一看，希望能有比较大量的成交额。”
    
    香港投资商对于别墅项目的选择，有自己的判断标准和经验。地段、产品细节、社区配套、管理服务等方面尤其看重，这也是他们选择碧水庄园A区作为投资项目的主要依据。而别墅项目5月份的销售业绩也让他比较满意，在市场弥漫着浓重的观望气氛下，在高档产品交易量严重萎缩的情况下，三五百万的高档别墅能够有6套签约已经很不错了。
    
    在合作方中房管理人员心目中，马志刚是极有素养的人，气质温文儒雅，尊重他人，如果路上遇到堵车或其他原因不能准时参加公司会议，他都会提前打电话致歉；性格温和，宽容大度，非常敬业，对项目每天的进展情况都了如指掌。
    
    不同于欧美国家的投资机构，百骏投资和新加坡的凯德置地有一定的相似之处，他们不是纯粹的投资基金或机构，而是带有开发色彩的投资行为。
    
    百骏希望项目在建时甚至更早就注入资金，这样可以在设计规划上参与自己的意见，并具有一定的发言权，更重要的是这种方式可以获得更高的回报。
    
    北京市场不存在泡沫
    
    2004年、2005年正值国内房地产出台政策最多的两年，也是房地产市场风雨飘摇，变幻莫测的时期，可以说百骏选择进京的时机不是最佳时机。
    
    如果现在让马志刚选择，他还会投资北京别墅市场吗？
    
    答案是“会”，而且投资比例会更大！因为第一，买家都观望的话，项目谈判时，价格比较好谈；第二，宏观调控的针对目标不是别墅，别墅从来都不是所有人要买的东西，别墅买家对于宏观调控不是特别敏感的人群。
    
    中房管理层人士说，尽管他们落户北京时间不长，但是马先生对北京房地产市场了如指掌。长期从事“投行”业务的马志刚，喜欢用数字说话，他曾用两个比较说明说明北京和上海的不同：
    
    北京和上海比较，从各种数据分析，他认为北京都是比较理性的。包括二手房的成交量。北京二手房的成交量和一手房的比例是10%左右；上海达到了50%-60%。其实这个成交量对楼价有很大影响；成交量越高，楼价的波幅就越大。第二，上海去年GDP总值占全国百分之五点多，但楼房总成交的价值却占全国住宅成交价值的20%；而北京GDP跟楼宇成交占有率比例只有一倍多。这说明上海的固定资产的投资比例肯定是偏高的，它的GDP增长主要是从固定资产的投资这一方面获得的，所以上海对房地产的依赖程度过高。
    
    还有一个比较就是，人均年收入跟它的楼寓按揭年付款总额的比较：平均楼价按揭出来的每个月的付款额，北京地区付款能力也比上海要高得多，安全系数更大些。比如说北京一个月的月收入跟上海差不多，但是它每个月的按揭款比上海要低得多，这说明北京的地产买家支付能力相对比较高。通过比较理性的评估，马志刚觉得北京应该没有泡沫。
    
    多年的投行经验，让他得出这样的结论：合适的金融手段，只能让优秀的企业做得更好，而本身有问题的企业，无论你砸进去多少钱也不能轻易改变企业命运。这一点对于他来说至关重要，因为这将影响并决定着公司未来的投资方向--固定资产的股权投资。
    
    曾经的“一场游戏·一场梦”
    
    无法想象，作为职业投资人，马志刚的投资之旅是从“失败”开始的。至今，马志刚都不敢轻易“碰”网络等高科技领域。
    
    投资一定要选择那些稳健的、有稳定现金流的企业，产品不一定很创新，但品质要好，又是市场所需要的产品，这是马志刚在经过失败之后，至今所恪守的投资原则。
    
    2000年，马志刚亲历了全球电子网络泡沫的破裂，这个泡沫让年轻投行家的投资梦幻刹那间被击得粉碎，更重要的是，使这位金融高手的“自信”遭受到前所未有的重创。
    
    1993年美国密执根大学工商管理学毕业后，马志刚进入在香港的国际知名投资银行从事金融债券工作，在这个领域搏击6年后，功力倍增的马志刚需要拓展新的领域，更希望在资产管理方面有所作为。于是在1999年求学伦敦大学商学院，攻读金融硕士学位。欧洲游学的这一年，互联网正处于发展巅峰时期，他看到身边很多年轻的人辞去高薪职位，离开原本很好的事业平台，开始自己创业，企图在互联网领域一夜之间成就“伟业”。然而，事实是，99%的创业者纷纷倒在了互联网的滑铁卢下。
    
    那时，2000年马志刚完成了在伦敦的学业，重返香港投行业。这时的马志刚在投行业已是如鱼得水，身怀绝技。但是，少年得志的马志刚已经不满足于在专业领域的成就，受到当时气候的影响，胸怀大志的马志刚，也很快卷入这股投资高科技企业的潮流中。
    
    结果就像他自己说的，像一场梦的破灭，而虚幻的梦源自于虚幻的价值。
    
    当时参与高科技的投资，不管是在股票上，还是直接参与一些公司的股权投资，一般在账面上都有一个超高回报。但这些公司既没有股息也没有现金流，也没有太多的技术含量，它只是有很高的“价值”，而这些价值是摸不到也用不着的，除非你把这些股票卖掉或者是把这家公司上市之后把自己的股票卖掉才能实现。
    
    “那时，从账面上看，我觉得自己投资很成功，也很富有，但是后来，一些价值都回归它本来的价值，当初的投资，如今，真正有价值的股票不到10%了。”
    
    “它只是虚幻的价值。其实，这原本就是一场梦！”
    
    这个打击对于年轻的马志刚来说，太巨大了。与当时所有和他有着同样经历的年轻人一样，马志刚陷入了巨大的自我困惑之中，同时也就是从那时起，真正开始认识到什么是“价值投资”。这段失败的经历，对他日后的投资理念有着非常大的影响。
    
    幸运的是，当时他并没有从银行出来，做投资只是“业余爱好”，投行主业依然做得有声有色。
    
    马志刚具有12年的金融财务管理经验，曾任职于奥地利国家银行、西班牙国际银行、德国商业银行、AsiaCartelLtd.、瑞士信贷银行、KMC投资咨询公司等。设计了西班牙银行香港分行的风险管理系统，参与管理德国银行的短期债券融资。还曾为多家香港上市公司安排短期的债券发行及提供财务管理意见。他服务的客户很多都是著名的企业，包括太古洋行、中信泰富、国泰航空、港龙航空、澳门航空、中国海洋石油公司等。
    
    从2001年开始，做投行业务期间，他开始开始接触一些北京的客户，为他们的企业提供上市金融服务。
    
    随着对国内市场的了解，马志刚觉得帮别人做，还不如自己收购，因此，在做金融服务的同时做起了股东。从此，开始了对大陆固定资产的投资。房地产项目的第一笔落在了北京，北京碧水项目从2003年初开始谈，到2004年初开始正式投资。同时，在内蒙古和在广州也有一些项目投资。
    
    百骏的投资领域不限于房地产，在北京，除了房地产，还参与国有企业改革并投资控股。目前正在运作有关儿童医院资产整合的股权投资，方案基本敲定；另外还在进行葡萄酿酒企业的股权投资，一方面与中科院合作投资生产适合北京气候的葡萄新品种，购买一定比例的葡萄酿酒企业的股权，同时建造葡萄酒庄、别墅酒店等旅游地产项目，从而带动餐饮、娱乐业等相关产业的发展。另外，他们还在内蒙古投资矿山开发和收购国企股权，现已成为这家企业的控股股东。百骏投资的领域比较多，但是有一个共同特点，就是这些投资基本上都是与固定资产有关的领域。
    
    “我们只对那种有较大的固定资产和稳定现金流的企业感兴趣，因为首先它具有海外上市的价值，其次有稳定现金流的企业可以为我们投资其他项目提供资金支持。对于高科技高风险领域暂时不会涉足。”
    
    下一个目标——斥巨资投资顶级写字楼
    
    百骏是以投资固定资产及股权为主的投资公司。注册资金为五千万港币，公司立足于北京，业务遍及内蒙古、深圳等地，用金融理念运作房地产开发，用金融理念参与国有企业改革并投资控股。
    
    对于“为什么先选择投资房地产”，马志刚解释说：“房地产对于我们来说比较熟悉，融资的渠道也比较多。再有，王董事长（王济武）他个人对房地产很有感觉；我们的股东有两个都是开发商，其中一个是澳门最大的开发商，目前在澳门有一个七八十万平方米的项目正在开发。”他们对于北京的高端物业，无论是别墅还是写字楼都有很大的兴趣。
    
    在北京的下一个目标：投资3000万美金购买甲级写字楼。
    
    马志刚透露，百骏目前不会投资大型购物中心，但是对最高端的甲级或超甲级写字楼很感兴趣。“北京的甲级写字楼只占写字楼总量的3%。作为甲级或者超甲级的写字楼，硬件配套所有高档写字楼都能做，最重要的是后面的管理，要绝对一流。”
    
    他们选择写字楼的标准是：第一，地段，肯定是CBD；第二，定位，必须独特；第三，管理，要绝对一流。
    
    他认为如今的CBD里，不乏最好的甲级写字楼，也有最好的购物中心，但是针对会议或者信息发布的会议中心比较少，他们希望在这方面有所作为。
    
    他们投资写字楼，不会采取很快卖掉的方式，而是长期持有收取租金，所以对写字楼功能性设计考虑更多一些。
    
    “下一个项目，我们计划投资两三个亿。这两三个亿完全是自有资金。这个物业可能全部是我的，也许一半或者三分之一是我的，但是至少我在里面有一个发言权！”这是他们的投资原则。
    
    喜欢画漫画的马志刚，对网络游戏一直很感兴趣，并留意它的发展，也是高手“玩家”。在他看来，与电脑相关的娱乐产业未来会有很大的发展，但是投资也是超高风险的，所以，暂时不会投资。金融出身的马志刚，如今面对股票市场，已经修炼到波澜不惊的境界，对股票只买不炒，长线投资。以前失败的投资经历，至今在他心里还有巨大的阴影，面对大的诱惑也决不会轻举妄动。
    
    赛车、水上运动，这些看似冒险实则安全系数挺高的运动，都是马志刚的最爱。这和他的投资管理风格颇为相似：小心求证，大胆进入。在投资之前，马志刚会花费大量的精力对项目本身的价值做彻底的研究，对公司总经理进行全面的考察，都没有问题之后，就大胆进入，然后定期考察，更注重财务结果而不单单是操作过程。作为投资公司，他追求的是“专业人才+轻松管理”，他希望公司能够做到像巴菲特投资公司那种境界。（来源/证券日报，作者/陈鸿莉）