□文/傅强
保障房建设的融资者
政府融资平台在现行的法律框架下，地方政府不能担当借债的主体，必须由政府相应机构或公司，即融资平台(各地城投公司和专门的保障房建设公司)通过贷款或发债等方式进行融资。近期多家省级保障房建设平台公司设立，如河北省保障住房投资有限公司和陕西保障性住房建设工程有限公司，前者由河北省政府批准组建，授权省住房和城乡建设厅履行出资人职责，按“省市连带担保、项目打捆、统一融资、统一调配、统一还款”模式运作，该公司已与国家开发银行签订了5年融资200亿元的框架协议。后者由陕西省财政和大型国有企业延长石油集团分别出资10亿元和30亿元共同组建，公司将直接进行全省保障房建设项目的资金筹措、划拨、回笼和工程质量监督管理，并将采取市场融资的方式帮助市县政府解决保障房建设资金不足的问题。
除专门的融资平台公司外，政府土地储备机构也发挥了类似融资功能。如北京市土地储备中心与保险资金的结合：北京市土地储备整理中心以北京市的土地储备作为抵押与太平洋保险、中国人寿、中国人保等7家保险公司签订总额为700亿～800亿元的债权投资计划，北京市土地储备整理中心将利用这些资金为北京市保障房建设提供前期的土地供应。
房地产企业或其他企业机构
PPP是现代政府提供准公共产品的常见方式，PPP即PublicPrivatePartnership，PPP有多种模式，如BT(Build-transfer建设-转让)，政府委托具备较强综合实力的企业进行保障房建设，待建设完成后，政府回购该保障房资产，或者通过向保障对象出售房屋直接收回投资，投资方在建设期间行使业主职能，负责对项目融资。也可以是BOT(建设-运营-转让)，或者BOO(建设-拥有-运营)，其服务对象限定在政府确定的保障对象上，后两种方式可以运用在公共租赁住房领域。
目前，房企参与保障房的模式较为多样：如承建模式、混合开发模式、服务模式、投资建造模式、投资运营模式和城市综合开发模式等等。其他企业参与的主要是工业园区的公共租赁住房项目，如青岛市黄岛区辛安公共租赁住房项目，该项目除青岛市政府直属的海西城市投资有限公司外，青岛瑞源工程集团有限公司和山东兴华建设集团有限公司两家民营企业参与投资，负责开发的总面积占到工程总量的3/4，作为回报，该企业内部员工可以通过该公共租赁住房解决住房困难。
不同融资方式的考察
信贷资金商业银行贷款的优势在于资金较为充裕，运作和风险管理成熟，且监管层支持发放保障房贷款。国家开发银行是贷款力度最大的一家银行，提出了2011年1000亿元的保障房贷款计划，部分项目已在重庆、南京、深圳等地落实。其他银行参与力度也较大，如2010年四季度，中国建设银行与北京市住建委签订了200亿元的授信协议，支持以公共租赁住房为重点的保障房项目建设。中国工商银行、交通银行和华夏银行与重庆地产集团签订期限为10年期的中长期贷款共53.8 亿元的贷款合同。据中国人民银行统计，截止2011年一季度末，主要金融机构保障房开发贷款余额2274.30亿元，占房产开发贷款的9.1%。
但商业银行贷款必须严格遵循信贷规程和监管要求，保障房贷款面临诸如借款人的独立企业法人地位、资本金比例要求、四证齐全、贷款最长期限、抵押物落实等难题。此外，受房地产信贷调控政策、稳健货币政策(目前大型金融机构存款准备金率已达到21.5%的历史高点)和审慎监管政策影响，商业银行虽然有心支持，但其放贷能力却受到制约。
2010 年6 月，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、审计署和银监会联合印发《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，试点城市住房公积金管理中心可以发放项目贷款支持保障房建设，2010年全国此类贷款共计划安排400多亿元。
信托资金信托融资自2010年下半年爆发增长，并一直处于高位。2011年1～5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行总规模为65亿元，平均收益率为9.52%，高于全部产品的平均收益率0.74个百分点。信托融资比较适合政府规划的土地中配套的保障房，需要与其他商业性项目配合，才能承担较高的融资成本。但如果加上渠道费用，大型开发企业的信托融资成本已高达13%～15%，小型开发企业则高达18%甚至更高，较高的信托融资成本对企业财务构成了压力。信托融资监管趋势将会从严，未来房地产信托的规模、发展节奏将会受到一定限制。
发行债券从资本市场融资看，房企境内上市融资，无论是IPO还是再融资近期都不会放行，而境外资本市场融资难度也在增加：一是融资的成本普遍较高，二是近期中国板块在境外遭遇信心危机。因此，资本市场可行的通道便集中于债券融资，据媒体报道，6月7日，首开股份发布公告称，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，全部用于保障房建设。6月9日，发展改革委印发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，所募资金优先用于保障房建设；符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障房项目融资。
设立地产基金地产基金运作方式灵活，在国外发展已经较为成熟。从中国国内来看，由于相关法规尚不健全，基本处于起步阶段。近年来各方探索的步伐不断加快，如，2010年1月华润中国零售房地产收入基金I号成立，3月盛世神州房地产投资基金、中海工银房地产基金成立，据不完全统计自2010年至今已成立十几支。地产基金将可能成为房企重要资金来源，并能被用于支持保障房建设。建银精瑞资本管理集团拟成立的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”，将长期(设定为7年)持有公共租赁住房，到期后建银精瑞基金的本金退出设定了3种路径：政府回购、转成房地产投资信托基金上市买卖以及将公共租赁住房出售给承租人。
社保基金/保险资金的介入保险资金/社保基金进入保障房领域有多种选择：其一、投资房地产信托投资基金；其二、单独或联合组建投资主体；其三、发放贷款等。目前的实践选择了第三种，2011年2月份，太平洋保险资产管理公司发起募集40亿元资金，以债权形式投资上海的3个公共租赁住房项目。5月，发起并募集50亿元人民币，投资兴建北京保障房项目。2月，全国社保基金以信托贷款形式向南京市保障房公司发放30亿元贷款。按照目前全国社保基金规模8000亿元，以社保基金投资信托投资5%的上限来看，用于信托投资业务的规模应在400亿～500亿元，社保基金还有进一步投资保障房的空间。
资产证券化和REITs将保障房贷款证券化，一方面可以扩大参与层，增加资金来源，另一方面可以改善资产负债表，分散金融机构风险。2005年，中国建设银行和国家开发银行进行了首批信贷资产证券化试点。2007年，上海浦东发展银行、中国工商银行、兴业银行、浙商银行及上汽通用汽车金融公司等机构成为第二批试点者。但此后金融危机席卷全球，证券化随即停止。
按照REITs试点思路，路径一分为二：一是以试点城市的保障房项目和/或商业项目为基础，以受益券形式在银行间市场发行，筹集资金；二是在证券市场发行股权性质REITs。但由于美国金融危机的影响，中国对于房地产金融产品创新趋于谨慎，REITs的推出可能较为曲折。
房地产融资租赁目前，中国融资租赁市场渗透率不足5%，与17%的世界平均水平相去甚远。2009年天津试水以工业厂房为标的融资租赁创新后，房地产融资租赁并无明显突破，主要受制于登记过户、税收待遇、会计处理等方面的障碍。现行政策明确规定，保障房房源的筹集可以通过在市场上租赁方式解决，这也为融资租赁留下发展空间。-(下)
