中国人瞄准日本不动产 三大因素带动赴日买房热潮(2)

　　三个因素热催中国人来日买房

　　金眼咨询公司(Goldeye・Consulting Co.，Ltd.)董事长清水雅雪表示，今年以来公司接待中国客户显著增多，每个月会接待数十位中国客户。

　　清水分析，中国人来日购房热情高涨有三方面的原因：首先，在日本成功取得2020年东京奥运主办权后，可以感受到日本重燃希望的气息。景气持续回温下，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞期待呈现触底反弹后的未来黄金7年；其次，随着日元持续贬值，中国投资客对日本不动产的兴趣逐步加温。过去5年来，日元兑人民币累计下跌了25%，跌幅超过同期兑美元的15%。日元贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资；其三，中国房地产市场疲软，买家看到了投资日本的价值。日本物业价格与北京和上海的房价相当。但日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%，而北京、上海只有大约1%至2%。另外，银座一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。

　　清水说：“曾领一位中国客户看银座的一处不动产，当时房主开价4亿日元，但中国客户没有立即决定，当东京申奥成功后，再去谈，房价已涨到6亿日元。”

　　仲量联行的数据显示自2011年开始，中国商业投资者在日本购买的整栋公寓总价值大约为8，400万美元。今年到目前为止，中国的个人和公司已经购入大约2.3亿美元的私人及商业房地产，比2013年增长了两倍多。

　　英国豪华房地产开发商高富诺集团(Grosvenor Ltd.)预计，大量涌入的富裕的中国投资者将提振该集团位于东京六本木区翻新公寓的需求。

　　清水表示，来日本购房的中国客户要求并不相同，有的人希望在池袋够买一套一千万日元的小公寓，也有人愿意投资数亿只要3A高档社区(青山、赤坂、麻布。日语发音中，第一个字母均为A)。金眼咨询公司从几百万日元到几百亿的案件都做过。

　　据介绍，金眼咨询公司2006年成立，面向外国人客户为主的不动产业务是公司的主要业务之一。公司成立起初三年都是赤字，但从第四个年头，伴随着中国客户的增多，公司业务蒸蒸日上。

　　华人中介是国内中国人在日投资的保障

　　来买投资房，自然需要有人管理。投资就需要租给房客，而如何找房客，如何与房客打交道，都是在国内的房主无法亲自完成的事情。中介管理公司在这里起到了不可或缺的作用。

　　如果没有碰上好的管理中介，有可能会遇上麻烦。在日本购买了一个小户型的华人小张委托的中介公司就曾经失联。原来，小张早年来日本留学时就是这个不动产公司给找的房子，那时外国人找房子不易，一对日本老夫妇经营的小公司却很努力帮小张找到房子。

　　小张这几年决定回国，走前将房子托给这家公司打理，并没有考虑过这家公司是否在资金和经营方式上可靠，甚至没有正式签约。虽然那对老夫妇对小张确实很好，在收到房租后也立即转给小张，但后来由于购买了超过资金运作能力的土地房产，以至于自己手头资金无法运作，甚至借了高利贷。今年小张来日本才听以前周围邻居说，那对老夫妇还不起高利贷，夜里出逃，之后公司破产，自家房屋也被用来抵押。而小张的户头上已经有几个月没有房租入账。小张立即去旧居与房客联系，重新找了中介公司，才避免进一步受损失。

　　人不在，就需要靠谱的不动产公司代为管理。华人经营的管理买卖中介瑞帆公司的孙小姐告诉记者，在管理方面，首先是与日本客户一样对应，都有规定的管理条例，比如代收房租，比如在房客搬家时到场检查房子状态，比如内部清理以及招租，但房主在中国的话，又有些新的问题需要事前协调好。

　　首先，由于有些房主没有日本的长期签证，所以在日本无法开银行户口，不能每月收房租，就需要管理公司代收，并汇款给中国的房主。这时候可以选择每个月汇款、三个月一次汇款、半年一次汇款，还有本来就是朋友的，就说先存在管理中介那里。这些细节都要商量好。

　　其次，房子出现突发情况时如何对应，也是要事先与房主协商好的。比如房子下水道堵了，需要花钱修理，这种时候根本来不及与房主商量，而是必须尽早处理。这就需要房主和中介公司之间有信赖关系，可以放手让中介公司去处理。