华人倾尽积蓄苏格兰置业遇纠纷 华媒吁谨慎投资
中国侨网5月9日电 据英国《英中时报》报道，香港人C先生希望在退休后能到苏格兰和老伴开始全新的生活，于是将自己和老伴积攒多年的80,000镑养老金投资到位于苏格兰Gorbals的一家弃置酒吧，希望能将这个酒吧改造成当地第一家素食中餐馆，然而，购下这处房产后，他们忽然收到一纸信函，要求他们再支付一笔高达175,000英镑的建筑维修费。这顿时使他们退休后的生活梦想变得悬而未决……
高额维修费
今年55岁，来自香港的C先生和老伴K于2013年从一家香港的中日电器公司退休，他们萌生了到苏格兰开中餐馆的想法。他们于2013年8月首次飞到苏格兰寻找适合开餐馆的投资房产，并同时联系了一家名为Buchanan MacLeo的格拉斯哥当地律师所为他们寻找房产提供专业帮助和建议。
同年10月， C先生和老伴在Buchanan MacLeo律所的介绍下，相中了这家位于苏格兰Gorbals拐角处的名为Glawegian的弃置酒吧，并很快通过房产竞拍的形式以80,000英镑的价格将其购入，他们计划于来年开始对酒吧进行翻新工作，将其改造成中餐馆。
C先生在采访中表示：“我和我的妻子最初选择退休后前往苏格兰生活的原因是，我们喜欢这里清新的空气，干净的水质以及友善的当地居民。由于这家酒吧位于Gorbals的拐角处，我们认为这个地点具备一定潜在的商业发展价值，因此才决定买下它。”
在成功购入房产后，夫妇二人便暂时返回香港，把酒吧的后期财产转让等相关工作全权交给了Buchanan MacLeo律师行代办。C先生表示，在他和老伴返回香港后，曾多次联系BM律所询问进展，并索要负责酒吧的当地物业管理部门信息，但始终联系不上。随后，他们于2014年1月再次返回苏格兰探查进展，结果在酒吧内发现了一封来自当地物业部门的信函，被告知该房产需要再花175,000镑的维修费用才可正常经营。
C先生在接受记者采访时说：“我们找律师行代办我们的购房及后期业务就是因为我们对当地的房产条款不熟悉，受托律所在我们买入房产时便告知我们，该酒吧在交完80,000镑的购房费和后期VAT及相关手续费后，便无需再交任何其他费用。另外，BM律所也始终没有告诉我如何联系当地的物业房产部门，直到我回到酒吧，发现这封来自物业部门的信件才知道如何联系他们。”
“很难相信这个酒吧的维修费用竟然比购入房产价格的两倍还要高，我和老伴根本无法负担得起这笔175,000英镑的维修费，我们已经把所有的退休金全部倾倒在购买这个酒吧上，现在我们已经一无所有了。” C先生补充道。
律师的疏忽？
在被告知这笔巨额房产维修费用后， C先生希望第一时间和他的房产代理律所Buchanan MacLeo取得联系，以寻求解决办法，但据C先生透露，很多时候他仍然联系不上该所的相关负责人，即便联系到了，该律所也始终并未对此事的处理给予明确有效的答复。
记者在了解此事后，随即联系Buchanan MacLeo律所，询问关于C先生购买酒吧事宜的情况，截至发稿日，尚未收到来自该律所的任何回复。
由于代理律所BM的负责人始终未对这笔潜在的巨额维修费用给予明确的说法，也未提出相应解决方案，2014年11月， C先生将该律所上告到苏格兰法律援助委员会(Scotland Legal Complaints Commission，简称SLCC)寻求帮助，但根据C先生的陈述，SLCC对此给出的回复是，因原告和被告代理律所之间的有效合同协议已经超过一年时间，所以SLCC无法对此事件予以审理。此后的很长一段时间内，C先生仍多次尝试和BM律所取得联系，均未果。
2015年3月，C先生再次将BM律所上告SLCC，苏格兰法律援助委员会随后将其案件移交至苏格兰法律协会(Law Society of Scotland)进行调解。
同月下旬，原代理BM律所在一封写给C先生的信中表示，他们承认并未从卖方律师那里获得任何关于这笔维修费用的信息，也并未查出这个酒吧的房产所有人的身份，但他们并不承认未查出这笔费用的行为属于疏忽。
应尽的责任
对于该起引发争议的购房事件，记者联系到牛津布鲁克斯大学房产与建筑系高级讲师曹军建博士，征求他对此事的看法。
曹博士在采访中告诉记者，一般在英国购置房产，正常的流程是，买方律师应该主动提供一份所购房产的调查表格并将其发给卖方律师，卖方律师应该如实对房产实际信息进行填写和补充，然后再将表格返还给买方律师，买方律师再应根据所掌握的信息与买主进行协商并作出相应解释，此流程被称为财务尽职调查(due diligence)。
对于这个案件，曹博士表示，如果C先生的代理律师并没有按职完成due diligence的流程，或并未将获知相关必要信息告知买主，那么可以认为是买方律师的negligence。相反，如若买方律师完成了due diligence的流程，但由于卖方律师提供的信息不足或卖方律师故意不提供某些信息，则可视为是卖方律师的negligence或故意欺诈行为。第三种可能是，如若房产卖方并未充分告知其代理律师所售房产的所有必要背景资料，致使卖方代理律师在提供信息时出现缺失，也可归责为卖方的negligence。
不过，曹军建表示，由于对该事件掌握的信息有限，他只针对新闻事件本身做评论，不能给出任何法律建议，也无法承担相应建议责任。
投资需谨慎
曹军建博士告诫广大在英购置房产的华人，购房时应尤其注意那些经旧房改造或被放置多年后出售的老房子，不应仅因二手房价格低廉而匆忙选择入手。对于购房来说，最重要的因素是，购房者应在购入房产前查清楚房产所处地理区域是否常出现各类住房问题。
此外，如果所购置的房产属于某栋建筑的一部分(如本文案例)，而非独立套房，那么买主就应更加注意在收购房产前明确该房产的产权所有人，因为在英国某些地区，一栋房产可能会具有多位产权所有人。
至于对房产律师的使用，即便全权委托，买方也要清楚地认识到，律师只是按照流程办事，自己也应该主动检查律师所提供的各类手续是否有问题，避免潜在negligence出现。
对于通过拍卖行为购置房产的情况，英华房联的朱先生认为，拍卖相对来说是专业性相当强的房产交易方式，非常不建议经验不足的新手在缺乏指导的情况下盲目尝试。他告诉记者，以前就有案例，买者在成功拍下了房子之后才知道必须在28天之内付清余款，只能被迫紧急调动家里的融资能力，汇款到英国，以赶在28天内交割。另外，有时即便及时联系好了按揭，由于卖方的房子并未清空，房客无故阻挠按揭银行做survey，使得按揭无法及时完成，买方就只得临时借bridging loan完成交易。
朱先生说，如果还是一定想参加拍卖，那么买主除了要确认自己资金100%到位，还务必要亲自考察欲购置的房产，最好还要有专业人员的陪同，以合理估算价格和可能的翻修成本等等。他举了个例子说，同样在苏格兰，在离本次事件发生的格拉斯哥不远的Gourock，就发生过拍卖买下的房子尚未最后交割就被council判定为危房而拆除的事件，结果买家不仅要上交拍卖房款，还要再交37,500英镑的拆房费用。(刘阳)
