中国投资者避开国内限购去海外置业 需防范陷阱

　　随着限购城市逐渐增加到了22城，国内楼市政策收紧，被限制了手脚的“投资客”们将目光进一步转向了海外房产。事实上，海外置业并非新兴投资。数据显示，截至2016年5月，中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资的来源，仅次于美国的190亿美元。

　　镜花水月：虚假宣传？谁也说不清

　　移民、留学需求或是海外低廉的房价吸引了不少华人选择海外置业。与此同时，随着海外置业热潮持续升温，近年来，万科、绿地，万达、保利、碧桂园、中海、雅居乐等中国房企纷纷“出海”。对于房企来说，“出海”不仅是分散投资风险的一种选择，同时可以获得相较于国内更高的收益率。数据显示，中国房地产企业海外投资额逐年大涨，从收益回报来看，超10%，甚至达到20%。

　　火热的行情掩盖了海外房产投资的风险。不论对房企还是个人，海外房产投资似乎成了一个具有持续高回报的“馅饼”，但小编提醒，海外置业需谨慎。

　　海外置业最容易遇到的问题是开发商虚假宣传。关于海外房产项目，身处国内的投资者通常只能通过开发商广告宣传来得到相关的资讯。开发商的广告也往往会描绘一个美好的海外生活，虚化和隐藏了其中的一些“美丽陷阱”。

　　区位模糊：“新加坡旁”or“马来西亚”

　　今年来，有一句广告不停地通过各种渠道试图植入消费者的大脑：“新加坡旁，碧桂园森林城市，海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一……”广东发家的地产大咖——碧桂园向来是一个壕气冲天的房企，为强化项目的“新加坡”概念，在属于柔佛州的海域中进行填海造岛，预计耗费高达2500多亿元，打造一个占地面积达14平方公里的“森林城市”。然而，这个“新加坡旁”的森林城市实际是属于马来西亚。

　　最近笔者的一位朋友很惊讶地说：“原来碧桂园森林城市在马来西亚，不是新加坡。”对于这个楼盘区位的误解，这位朋友绝非个案，毕竟碧桂园非常着重地强调着“新加坡旁”这四个字。无论这算是欺骗消费者还是误导消费者，总之，涉嫌误导这事儿碧桂园已经不是第一次干了。2013年，碧桂园“十里金滩”项目在山东海阳发售，就主打“青岛东”的概念，让很多消费者产生该项目位于“青岛东部”的误解。

　　“在新加坡工作，在新山生活”拿着高薪享受低物价的生活似乎很美好，但是除去新山本身的治安环境问题，事实上，森林城市距离新加坡市中心还有35公里，如果真的要跨国上下班，每天要过四次关，这个通勤的过程似乎也就不太美好了。

　　虽然，今年初马来西亚消息称，森林城市将设置独立海关，但是这一事项仍是未知数。

　　“买不起”or“养不起”

　　2014年，美国底特律出现了一则广告“只要100美元，便可以买走一套房子。”甚至，海外一些古堡也仅需1英镑即可拥有。如此低廉的房价便可拥有一套美国房产，似乎是天上掉下的馅饼。

　　但实际上，购买此类房产也许能避开“买不起”的高房价，却又掉进了“养不起”的无底洞。比如古堡的所有者有义务修缮这些老房子。又比如在美国，计算房产税的房屋价值是由政府估定。如果在底特律花500美元购买房产，其估价可能高达30万美元，买房人每年需要支付6000美元左右的税费，大大超出了房价。

　　福利难辨：“真”绿卡or“假”绿卡

　　“买房送绿卡”是吸引一些投资移民类购房者的关键点，但值得关注的是不同国家对投资移民的绿卡政策不经相同。例如，马来西亚的绿卡与其他国家的又不同。举例来说，获得美国绿卡的人基本上具备了，除选举与被选举权之外的美国公民的权利和福利。

　　然而，据公开信息，马来西亚的绿卡并非如此，它的“绿卡”实际的名称叫“第二家园”，这只能算是个“十年”的长期签证，马来西亚政府目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住，吸引资金和投资。希望投资移民享受马来西亚福利的投资者慎重考虑。

　　防范风险小tips 合理配置莫错过

　　说起海外置业的风险，汇率自然首当其冲了。汇率风险是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长，其间利率的升降对买房者会造成较大的影响，因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

　　其次，房价走势和购房政策也是投资者选择海外置业不可忽视的细节。在购置海外房产前，一定要对当地的房价走势和购房政策作一次全面的了解，各国的购房政策不尽相同，房价和土地价格也有千差万别，只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。

　　除此之外，费用的权衡也是规避风险的有效途径。一是须对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解，仔细权衡税费成本是否可以承受。海外置业除了在购买时要一次性支付高额的税费外(契税、土地税、印花税和增值税等)，有的国家转让税费也高得惊人，房产税等等。

　　二是理清海外置业所产生的管理费用。许多国家在房产管理方面有严格的规定，比如澳大利亚墨尔本市规定，自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理，如超时未作清理，则由市政部门代劳，但业主要支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，就会给自己招来更大的麻烦，甚至会影响到个人的信用记录。

　　另外，关注各国政策走势，利用优惠倾斜政策抓住投资机遇，获得更大投资收益。

　　值得注意的是，国外购房与国内购房间的最大区别是在土地所有权问题上。在我国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外房产多数具有永久性产权，且无使用期限。因此，投资海外房产时，房产的质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。

　　附一：海外购房喜好的国家排名：

　　1、美国

　　在美国，墨尔本售价在300-400万人民币的别墅最受海外置业者的青睐。

　　2、澳大利亚

　　作为中国海外移民的最主要目的地之一的澳大利亚，仍是中国人海外置业的热点地区之一。

　　3、加拿大

　　加拿大买房的人日渐增多，多伦多，温哥华等地都是最佳之选，国人在加拿大购房也是多属于投资性房地产。

　　4、英国

　　越来越多的中国购房者也开始将目光投向伦敦以外的小市场，比如纽卡斯尔和曼彻斯特。在伦敦，汇聚中国购房者最多的三大社区是布伦特福德、贝尔塞公园和温布尔登。

　　5、新西兰

　　当地的行业数据显示，中国购房者占该国所有外国购房者的25%。全美房地产经纪人协会称，在美国，这个比例为17%。

　　6、泰国

　　泰国、印尼、菲律宾、马来西亚和越南等东盟国家的贸易协定意味着，一位在泰国拥有一处度假屋和一间工厂的中国企业家，所面对的将是一个5亿人口的东南亚市场。

　　7、新加坡

　　新加坡新出台了限制海外买家购房的措施，尤其是针对中国投资者。

　　8、葡萄牙

　　国外投资者花50万欧元在当地购房，便可获得在葡萄牙居住、去欧盟国家旅行的权利，六年后可申请葡萄牙国籍。

　　9、西班牙

　　10、马来西亚

　　附二：

　　四大热点国家置业政策

　　澳大利亚

　　买房需要缴纳申请费

　　政策变化：2015年12月起新政实施

　　根据澳大利亚投资审批委员会有关规定，自2015年12月1日起，想在澳大利亚购房的海外人士，在申请购房批准时，需要根据房产价值缴纳申请费。2015年12月1日以后，在澳大利亚购买100万澳元以下房产的海外投资者，需要缴纳5000澳元的申请费；购买价值在100万至200万澳元房产的海外投资者，需要缴纳1万澳元的申请费；购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元需要再额外增加1万澳元的申请费。

　　美国

　　靠美国EB-5置业将到期

　　政策变化：2016年9月底旧政关门

　　2015年9月，美国EB-5移民名额首次爆满，数目达到1万，其中85%的份额来自中国大陆。美国的移民政策已经正式确认延期到2016年9月30日。

　　美国EB-5移民是依据1990年美国移民法规定，外国人在美国投资有权取得永久居留权，外国移民申请人在美投资创设商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。两年届满前90天，若投资行为仍存在，可申请“条件移除”而成为永久居民，投资额为100万美元。

　　英国

　　海外房主出售房产要征税

　　政策变化：2015年4月初新政实施

　　去年4月6日，英国对海外买家的房产税收政策做出调整。根据此次英国的房产税收新政，对于海外个人买家而言，资本利得税的税率为18%或28%。

　　英国的资本利得税是对海外买家买入与售出房产的差价部分按比例征收的一个税种。资本利得税政策从去年4月6日开始实施，不溯及既往，所以中国买家购置房产的买入价将按照2015年4月6日的房产价值计算。举例来说，如果中国买家在2013年购入房产，总价60万英镑，该房产在2015年4月6日价值变为80万英镑；中国买家在2016年1月1日出售该房产，总价90万英镑，需要交纳的资本利得税计算方法为90万减去80万英镑，即10万英镑。2013年到2015年的20万英镑不适用此项新政策，不用征收资本利得税。

　　葡萄牙

　　购房移民政策变宽松

　　政策变化：2015下半年发证放宽

　　据了解，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策，使得中国家庭海外投资类型更加多元化。葡萄牙、西班牙、希腊三个国家推出了买房即可办理移民的政策，这意味着只要在西班牙或葡萄牙购置50万欧元的房产，或者在希腊购置25万欧元的房产，就可办理全家移民手续。

　　去年下半年，葡萄牙的移民政策变得宽松了。根据葡萄牙的有关规定，如果资助当地科研项目、文物修复、文化遗产，只需要购买30万欧元的房产，就可以办理移民。

　　部分资料整理于北京青年报、戴德梁行、i时代报、链家网等