出海买房机遇风险并存 各国加大监管境外投资者

　　随着国内购房成本增加以及政策收紧，部分国人开启新一轮全球范围内资产配置。国内资本的集中涌入导致海外部分地区房价走高，同时，各国政府加大对境外投资者监管，使得国人海外置业风险、门槛也随之升高。

　　对外汇率疲软 置业选稳定区域

　　国内对海外房产的需求越来越旺盛。戴德梁行最新数据显示，截至八月份，中国海外地产投资(大宗交易)总额再创新高，达235亿美元，已接近2015年全年257亿美元的投资额。据戴德梁行预测，2016年全年，中国对外大宗交易将比去年同期增长37%，投资额有望创新高至350亿美元，这表明海外房地产市场的资本流入潮才刚刚开始。

　　正是因为旺盛的市场需求，各路资本纷纷进入这个市场。记者发现，包括万科、绿地、万达、恒大、碧桂园等一线房企看到了国内巨大的市场需求，纷纷“出海”开发商品房项目，再销售给国内客户。

　　企业、机构、个人等层面资本的集中涌入，海外部分热点区域房产涨幅明显，上浮达20%-50%。资本的集中涌入导致刚需购房的负担过重，部分热点区域政府对此开始出手干预。

　　2015年2月，澳大利亚宣布了一系列针对外国购房者的法规，其中包括购买澳房产必须缴纳至少5000澳元的申请费。加拿大不列颠哥伦比亚省政府宣布，在温哥华市买房的外国人必须额外缴纳15%的房产过户税，以遏制飞涨的房价。

　　政府调控成效明显，同时也加大了投资者的风险。据悉，自方案公布后，温哥华楼市急速降温。据加拿大温哥华区房地产局最新公布的数据显示，8月温哥华房屋销量环比大跌23%至2489套，同比跌幅达到26%。

　　对此，中房研协首席研究员李战军表示，人民币对外汇率持续疲软，在条件允许下，可适当量力进行全球化资产配置。然而，海外置业存在很多不确定性，资产保值升值与投资风险时刻并存，应投资经济、汇率、法律税收政策相对稳定的国际或地区。“美国、加拿大、英国、澳大利亚相对稳定，同时购房门槛相对较高。除此之外，亚洲的日本、新加坡也可以作为海外置业的第二梯队备选。”李战军告诉记者。

　　美国

　　市场稳定 纽约获青睐

　　根据机构数据统计，因美国当地教育、投资目的地、移民政策适用性、海外置业、护照免签以及华人适应性等获得国内购房人的青睐，中国买家连续第四年成为美国房产最大的海外买主。与此前中国投资分布在美国、中国香港、澳大利亚明显不同，前5个月，中国对外投资额中106亿美元资金流向了美国，占比达62.3%，其中35亿美元流入纽约房地产市场。对此，戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰分析认为：“越来越多的投资者将资产投入海外房地产市场，然而海外投资仍存在风险性与不确定性，这导致大部分首次及大金额投资者将目光锁定在市场更加稳定的纽约市场。”

　　代表企业

　　万科

　　万科与美国房地产投资和开发公司 Laconia Development 签约，双方将共同在美国西雅图市核心地段开发建设一栋43层出租公寓项目。该项目也成为万科在美国落地的第九个项目。

　　资料显示，万科美国公司成立于2013年，总部位于纽约，在旧金山有办公室，主要以股权投资合作的方式和美国著名开发商合作。

　　此前，美国万科的8个项目均为合作开发项目，其中7个为住宅项目，一个为商业地产项目。目前，4个项目已动工，旧金山的第一个项目已接近交付。而其在美国的第2个项目纽约“东53街100号”也于去年10月底正式开售。

　　马来西亚

　　美加英澳留学跳板

　　作为发展潜力巨大的东南亚国家之一，中国在东盟的最大贸易伙伴马来西亚近年来成了许多中国投资者的首选目的地。在东南亚国家，马来西亚政治相对稳定，社会发展水平较高。”亿瀚智库上市房企研究中心主任张化东认为，稳定的经济增长、宽松的政策环境、宜人的气候，以及逐渐壮大的海外华人市场，是中国人置业马来西亚的重要因素。

　　除自然资源，马来西亚还沿袭英国及欧美教育体系，教育水准和文凭均被欧美知名学府承认。与欧美国家实行“3+0”和“双联课程”，可转赴美、加、英、澳等国修读，避免雅思门槛，获得英美加澳名校的毕业证书。

　　代表企业

　　富力

　　富力公主湾是富力集团在马拉西亚新山市打造的国际滨海综合社区，项目距离新加坡1056米。公主湾项目占地约47万平方米，集合住宅、商业、滨海休闲娱乐、五星酒店及超甲级写字楼为一体。本期开售为面积45-130平方米高层公寓，均价1.5万元/平方米，总价90万元起。与国内购房不同的是，当地按照套内面积购房，并赠送一个车位。

　　英国

　　汇率波动 投资需谨慎

　　据英国《每日电讯报》网站10月12日报道，据网上房地产交易门户Rightmove报告，自今年5月以来，对投资-租赁房产的询问增长了30%。据Rightmove报告，与去年同期相比，今年第三季度市场上的新增出租房产增加了6%。在伦敦，这一数据是15%，相应的平均租金下跌了0.7%。该报道中指出，中国买房人蜂拥至英国，想利用现在英镑汇率低的时机进行投资。

　　中国海外房产网居外网称，仅今年9月，对英国房产的询价就增加了12.2%，比去年同期高出90%。

　　代表企业

　　万达

　　2013年万达启动了国际化战略，首选之地就是伦敦。选择伦敦的原因在于，其是全球金融和商业中心，也是国际地产界投资的首选地区，人口的不断增长，也带来长期的住房需求。万达投资开发的伦敦ONE位于泰晤士河畔伦敦黄金地段：一区的九榆树 (Nine Elms)，与伦敦眼、大本钟等多座英国地标级建筑为邻。目前已经卖到了2200英镑/平方英尺，不论是销量还是口碑，都引领了英国豪宅市场。据悉，目前销售已超过70%，买者来自世界各地。

　　澳大利亚

　　房价连续52月增长

　　尽管澳大利亚已经有3个州先后上调了印花税，当地房产仍被国人看好。据机构数据统计，2012年6月开始，澳大利亚房价出现了连续52个月持续增长，首府城市房价上涨了41.3%。中国买家成为澳洲房产最大的海外买主。瑞士信贷银行集团最近预测，中国投资者2020年将买下澳洲20%的新建住房。不过也有业内人士提醒，并非澳大利亚的所有区域都可以放心投资。

　　同属发达国家的澳大利亚，对比欧美一线城市虚高的房价，以“更低的置业门槛、更稳健的市场发展”受到了世界投资客的青睐。与此同时，首开、首创、绿地等企业提前布局墨尔本、悉尼、布里斯班等城市。

　　代表企业

　　绿地

　　作为绿地集团进入澳洲的第一张名片，悉尼绿地中心前身是一幢24层的办公楼和一幢建造于1939年的历史保护建筑。购入该项目后，绿地将办公楼重新开发为超高层公寓，原先8层的历史保护建筑被改造成高端品牌酒店——悉尼绿地铂瑞酒店，这也是绿地集团旗下首家落户海外的自有物业、自主品牌高端商务酒店，已于去年年底开业。

　　“全球客群”成为升级版的绿地国际化战略的关键词之一。即在巩固国内客群的基础上，美国、英国、澳大利亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重。以澳大利亚项目为例，客源分布既包括中国，同时包括澳洲、新加坡、马来西亚等。

　　首创

　　首创置业海外相关负责人告诉记者，澳洲是首创近年来重点布局的海外区域，经多方洽谈，已确定有近10个项目落地。同时，首创莱克星顿是和Dyldam合作开发，首创翡翠是和Arden合作开发，两个项目均由澳洲当地开发商操盘，并在澳洲国内实现销售。首创作为财务投资人，在获得稳健收益的同时，也学习积累了丰富的澳洲本地操盘开发经验。值得一提的是，这些项目在当地销售了九成，仅剩不到10%的房源留在国内发售。据上述负责人表示，首创的产品被当地市场认可，也使交房后的出租出售更有保障。（本报记者 崔陆鹏 陈静思）