非法有望合法？美加州华人业主在后院加建成风潮(图)

　　中国侨网1月22日电 据美国中文网微信公众号报道，在苹果公司担任项目工程师的Limei Huang最近有点儿忙，总会有人时不时问她，自家后院正在建的房子要不要对外出租。即便房子还没有完全建好，但想要住进去的租客们早已排起了长队。

　　Limei收到的第一个租房请求来自于为她开建新房打地基的一位工人，在结束第一天的工作后，这位工人打电话给Limei，向她问道：“房子建好后，我能搬进去住吗？”后来，Limei又叫来了一份粉刷工，这位粉刷工还没有动工便迫不及待地向Limei询问自己是不是有可能住进这间新房子。

　　Limei Huang的房子买在旧金山湾区南端的圣何塞市，虽然不少科技公司在此驻扎，但一年多前这里还并不是湾区房价热度的核心区。随着谷歌宣布将在该市中心开建新园区，当地的房价迅速应声上涨。

　　高房价在旧金山湾区，尤其是硅谷一带，早已不是新鲜事。据Zillow统计数据显示，笔者居住的Palo Alto市当前平均房价超过300万美元，过去一年这里房价上涨21%，预计今年还将增长8.3%。在旧金山湾区一带，房价过高催生出了不少房车一族，游民问题也日益严峻，住房成了旧金山湾区各市政府颇感棘手的老大难问题。

　　为应对房价过高产生的诸多社会问题，旧金山湾区住房及建房限制政策日渐松动。2017年初，附属居住屋法案SB 1069在加州正式生效，加州政府放宽了业主对自己物业加建改建的规范，扩大了业主的自主权，使得不少居民因此受益。

　　附属居住屋法案SB 1069

　　2017年1月1日，经加州州长布朗(Jerry Brown)签署通过的SB-1069法案正式开始生效。SB 1069法案俗称附属居住屋(Accessory Dwelling Units，简称ADUs)法案，该法案由加州参议员Bob Wieckowski起草， 其确保拥有独立屋的居民可以合法地在自家土地加建、改建不超过1200平方英尺的建筑。

　　布朗在签署这一法案的同时，还通过了AB 2299法案，为加建/改建ADUs提供执行细则，废止地方任何与法案相抵触的其它现行ADUs条例，直到该地颁布了对应的地方条例。

　　虽然附属居住屋(Accessory Dwelling Units，简称ADUs)的概念对于普通民众来说还略显生疏，但在各类租房网站上，与ADUs差不多意思的“in-law units”则是颇为常见的字眼，这类房子的全称其实是“mother-in-law units”，字面理解的话，就是改建或加建出来给婆婆或岳母住的房子，这类房子通常是独立在后院的一室一厅或两室一厅。在美国人口中，这类房子往往还有另一个名字，叫“奶奶房”(granny flats)。

　　原本用来解决小家庭住房问题的“婆婆房”或是“奶奶房”在解决加州住房问题方面的可以发挥的作用不容小觑。湾区委员会(Bay Area Council)公共政策副主席Matt Regan将其视作是“未来十年解决湾区住房问题的重要一环”。

　　据统计，整个加州约有680万个独立房(single family)，有研究人员认为，即便只是十分之一的独立房房主选择在后院加盖的话，那么也将向市场提供68万套住房，这将极大缓解加州的住房紧缺和房价过高问题。正因如此，包括华裔议员邱信福在内的多名加州议员多年以来一直在致力于鼓励ADUs的相关政策。

　　硅谷房产专家Anson Ip为我们算了一笔账，比如，如果一位屋主原本需要每个月还5000美元的房贷，但如果他/她选择在后院加建一套房子的话，那么按照房钱硅谷的房市估算，加建将为他/她带来2000美元/月的额外收入，这样的话，房主的还贷压力将会大大降低。

　　此外，Anson Ip认为对于ADUs的放松对于房地产市场及整个加州经济来说，还有诸多积极意义。通常情况下，加州居民在退休之后如果没有其它额外收入的话，会有一部分人选择将房产卖掉，拿着钱迁到其它州居住，而如果ADUs放松的话，他们可以选择加盖继续留在原来的房子居住，并且可以获得额外的收入。

　　在SB 1069法案签署通过后的一年多时间以来，在自家后院加盖新房也在加州不少地区蔚然成风。像Limei Huang这样选择在自家后院开建房屋的华人业主越来越多，住在Sunnyvale的“老尤”也是其中之一。加州大学伯克利分校的特尔纳住房创新中心(Terner Center for Housing Innovation)的最新研报显示，在2015年至2017年期间，圣何塞市收到的相关建筑申请翻了五倍，从28个骤增至166个，在奥克兰，这一数据对比是33 vs 247，在旧金山更是41 vs 593，增幅高达1340%。

　　SB-1069的签署通过也被加州华人业主广泛视作利好。一直以来，不少华人买房以后，悄悄将车库改造成房间，或者在自己的后院偷偷加盖，用来出租减轻房贷压力，或者改善家庭居住环境。虽然在全美绝大多数地区，对于自家房子的改建并不完全违法，不过，这类改建往往有诸多限制，需提出特别申请，且收费繁杂。据相关机构估测，在旧金山至少有2000个这样的改建房不符合相关法律法规。

　　据湾区屋主联盟组委、硅谷华人协会执行委员贺全介绍，这类“非法”改建房常常令旧金山的华人房东陷入水深火热之中，在现行政策下，租客一旦提高房租改建违法，那么房东将可能被诉以数百万甚至上千万美元的高额赔偿，虽然最终诉讼赔偿金会降低至几万到几十万美元，但对于不少华人业主来说，依然是不小的经济压力。

　　为进一步消除改建房障碍，在SB1069签署生效之后，参议员Bob Wieckowski正在酝酿提出一个新的议案 SB 831，该提案将致力于寻求上述“非法”改建房的合法化，并取消改建许可申请等相关费用。一旦这一提案获得通过，那么对于不少支持住房改建的加州华裔民众来说，无疑又是一大利好。

　　不过，虽然受到不少加州议员支持，也有州长布朗背书，但在反对者看来，放松改建房并不是解决加州住房问题的根本性途径，由加建或改建引出的停车、入学、交通等相关问题也不容忽视。在SB 1069生效一年之际，目前正是各地方政府对于该法案反馈收集的关键阶段，一些城市可能会考虑缩紧地方对于ADUs的支持力度。南加州洛杉矶郡的科汶纳市(Covina)就在2017年10月就出台新的城市条例，要求物业要达到1.2万平方英尺才可以加建，但改建最大不超过600平方英尺，这使得部分当地业主被排除在了新法案的受益范围之外。

　　即便如此，在贺全看来，ADUs的放松为业主提供更多选择也是值得大力支持的，而对于旧金山的众多华人业主来说，由于客观条件受限，他们大多没有在后院继续加建的条件，因此，对于他们来说，寻求“非法改建房”的合法化才是需要继续努力的方向。(叶文多)