往年经典案例-陈某房屋买卖合同纠纷案

　　案例提供：詹礼愿

　　一、案件简介

　　2008年5月23日，陈某经A(中国)房地产顾问有限公司介绍，在给予江某、谢某等人中介费(好处费)人民币60万元以后，认购了B公司开发的广州市Y中心大楼甲室与乙室，其后签署《【Y中心大楼】认购书》，约定陈某认购广州市Y中心大楼甲室，建筑面积约为600.45平方米，认购价6004500元；认购广州市Y中心大楼乙室，建筑面积10422.05平方米，采购价10420500元。以上两份认购书“出售方(盖章)”处均有B公司印章。根据该认购书精神，陈某先后向B公司支付了购房定金3000000元。之后由于B公司与陈某未能根据《认购书》签订《商品房买卖合同》，B公司提出以面积较小，但更具有市场价值的同址首层01F单元进行替换，并将已付的定金3000000元转为用于购买此01F单元。其后陈某于2008年12月8日签订了《【Y中心大楼】意向购买咨询书》。约定如B公司不能在签署该咨询书后100天内获得首层01F单元间隔申请审批，并具备签署《商品房买卖合同》资格，则应将收取的定金无息退回，并支付订金20%的违约金。之后，B公司将前述三份共计3000000元订金收据原件回收，换发一张3000000元的楼款收据。

　　2009年5月10日，由于始终无法签订正式的《商品房买卖合同》，C公司与陈某、黄某签订《退楼还款担保协议书》。约定甲、乙、丙三方就乙方解除其与B公司于2008年12月8日签订的《意向购买咨询书》，C公司分三期向陈某退还购房款3000000元，并赔偿违约金600000元；黄某为C公司的协议责任提供担保。但该协议签订后，C公司及黄某均未履行退款及支付违约金的责任。于是陈某以B公司、C公司以及黄某作为被告，提起民事诉讼。

　　在庭审中，原、被告各方均同意确认《【Y中心大楼】意向购买咨询书》及首层01F单元首期楼款3000000元收据中“广州B房地产开发有限公司”字样印章并非B公司印章所盖，而B公司辩称两份《【Y中心大楼】认购书》虽然印章是其公司印章，但为空白认购书。原告称两份认购书、《【Y中心大楼】意向购买咨询书》及收据均为在Y中心大楼首层售楼部签订及取得，且其是在看到2008年X月X日某报纸刊登的“Y中心大楼”广告中列明该项目投资商为“C公司投资”等信息才进行认购的。另，因B公司和C公司是分别与原告签订相关合同，因此法院对原告释明该两被告并不具备共同向原告承担退款责任的法律关系，故原告表示选择被告B公司承担退款和支付违约金的责任。

　　二、法院判决

　　一审法院认为，首先，“Y中心大楼”是由被告B公司开发，原告作为证据提供的其与被告B公司及购房中介机构A公司签订的两份认购书中，均盖有被告B公司的印章，且经B公司辨认，上述公章是其真实印章，原告也按认购书的约定，支付了3000000元定金，因此，上述两份认购书具有法律效力。其次，原告是在“Y中心大楼”售楼部签订认购书和咨询书，该售楼部设在“Y中心大楼”首层，基于我国民事法律规定的诚实信用原则，在售楼部对“Y中心大楼”的销售行为，均视为开发商即被告B公司的行为，因该认购书和咨询书而产生的法律责任应由被告B公司承担。因签订在后的咨询书，明确认定认购书所涉及的3000000元定金转为订金，并订明B公司不能与原告签订商品房买卖合同时，被告B公司除退还3000000元外，还要赔偿600000元，因此被告B公司应将3000000元退还原告并支付600000元赔偿金。

　　因此一审法院判决B公司一次性向陈某返还购房定金3000000元，支付违约金600000元。其后B公司不服一审判决进行上诉，二审法院经过审查认为原审法院对两份认购书作出有效认定正确，也没有证据显示陈建明对于双方终止代理知情，所以作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　三、律师释案

　　无权代理人构成表见代理的，其代理行为对被代理人产生约束力。

　　陈某是香港商人，在内地投资房地产，被广州某空头公司所骗，以1600万元购买广州某大型写字楼1000平方米。后发现该项交易，从合同印章、收款收据以及开户银行全是伪造。虽经报案，罪犯被追究刑事责任。然而，陈某移交的300万元定金无从追回。据陈某称，其通过广东省侨办投诉处提供的电话找到詹礼愿律师求助。詹礼愿律师经过案情分析后，以表见代理为切入口(印章虽假，买卖合同却在该楼盘一楼销售部签署)，要求该楼盘真正的开发商承担退款及违约责任。案经广州市两级法院两审，最后支持了詹礼愿律师提出的诉讼主张，判决开发商退款并承担部分违约责任。