江门市蓬江区公示“三旧”改造项目计划

　　蓬江旧改 新想象

　　官方公示未来三年79个“三旧”改造项目涉及4847亩地

　　日前，江门市蓬江区自然资源局公示《蓬江区“三旧”改造三年行动计划(2020—2022)》建设项目计划，蓬江旧改再一次被推到聚光灯下。

　　十几年来，随着北新区的发展，江门市区中心不断往北移动。在商住地供应放缓的蓬江老城区，“三旧”改造势在必行，这也是盘活旧城的必经之路。

　　自2010年斥巨资开展大规模“三旧”改造以来，蓬江在“三旧”改造上走过不少艰辛路，也摘得不少硕果。凭借市区两级政府的支持，以及民间资本的快步入局，蓬江旧改风口加速敞开。

　　此次三年行动计划的公示，意味着蓬江区即将迎来新一轮的大规模“旧改”。风口继续扩大，但难度也随之攀升，更加考验蓬江政府的治理能力。未来，随着“三旧”改造配套政策措施的不断完善，蓬江城市建设的未来图景充满想象。

　　环市、白沙街成“旧改大头”

　　根据《蓬江区“三旧”改造三年行动计划(2020—2022)》(下称“三年行动计划”)建设项目计划，2020年至2022年，蓬江区共有79个旧改项目，主要分布在棠下镇、荷塘镇、杜阮镇、环市街、潮连街、白沙街，总面积达4847亩。

　　未来三年，棠下镇共有9个旧改项目，共计461亩地，改造类型包括工改工、旧厂房、旧城镇、村级工业园升级改造，改造后5宗地块为商住用途、2宗为商服用途、2宗为工业用途。

　　荷塘镇共有12个旧改项目，共计860亩地，改造类型以工改工为主。其中，深圳科技园江门园区(原德润科技园)7块旧改地共占地234亩，霞村工业园改造235亩，两者占据荷塘“旧改大头”。今年3月，深圳科技园江门园区项目已正式动工，计划总投资约30亿元，致力成为江门市西江东岸标志性产业综园区。

　　杜阮镇共有8个旧改项目，涉及710亩地，改造类型以旧厂房为主。其中，杜臂村去年与深圳荟邦控股公司就本村“三旧”改造项目正式签约。

　　在公示的蓬江各街镇旧改计划中，环市街参与旧改的项目数量和面积均属最多。未来3年，环市街将有27个旧改项目，土地面积达1748亩。改造成商住用地的项目共计21个，土地面积达1411亩，主要集中在白石、双龙、里村一带。目前，万科已介入里村旧改，未来将建成万科金域国际、万科金色城央东苑。

　　白沙街共有17个旧改项目，共计715亩地，是仅次于环市街的“旧改大头”。其中，有16个项目改造后用作商住用途，共704亩。部分项目地块已建成楼盘，比如怡福东华名岸、越秀天悦文华、帕佳图六里、美的樾山府。值得注意的是，第三人民医院有11亩旧村庄土地参与改造，改造后用作医疗卫生用途。

　　潮连街则有6个项目参与旧改，面积达353亩，其中4个项目位于人才岛。

　　三年行动计划是新探索的开始

　　此次79个“三旧”改造项目的公示，既是对蓬江区此前“旧改”工作的延续，也是新探索的开始。

　　2000年后，由于各大城市建设项目的推进，江门市区中心开始北移。这种变化，拓展了城市空间，提升了城市品质，但同时也在相当程度上产生了“虹吸效应”：商业和人流向北部集聚，南部老城区更新滞后，人气渐减。

　　总体而言，江门的土地资源在珠三角地区颇具优势，具备可大规模连片开发土地，但市区老城区宅地供应紧张已是不争事实。因此，“三旧”改造成为盘活旧城区资源、平抑土地供求矛盾的必由之路。

　　2010年，江门“三旧”改造工作高歌猛进。那一年，当时面积最大的“三旧”改造项目———白石村整体改造，以及水南六里122亩城中村改造项目相继动工。

　　作为江门“三旧”改造的“主战场”，蓬江区近年来的成效有目共睹，白石、里村等多个旧村改造的成功案例已成为江门“三旧”改造工作的标杆。

　　如今，三年行动计划的出炉，无疑是一次针对“旧改”的系统化部署和提速。但“旧改”涉及利益往往广泛且复杂，需要非常完善的配套政策和措施。

　　仅今年以来，江门市和蓬江区两级政府就频频为“三旧”改造提供支持。

　　今年4月，为规范和加快推进 “三旧”改造工作，保护改造主体和被征收人的合法权益，提高“三旧”改造成效和确保公共利益，江门市制定了《江门市“三旧”改造中关于土地、房屋征收的工作指引》。

　　前不久，一场以“文旅产业推动‘三旧’改造，打造白沙文化小镇”为主题的交流会在白沙何氏宗祠举行，相关部门负责人以及部分村民代表围绕“三旧”改造中遇到的热点难点问题直面交流。

　　接下来，在更多且更复杂的“旧改”项目面前，蓬江区是否会有更多“三旧”改造的实施细则出台？“三旧”改造相关政策和实施方案能否激发更多市场活力？目前来看，蓬江还需要更多地探索和实践。

　　民间资本快步入局

　　在本次公示的旧改项目中，不乏早有房企入局者，比如万科布局里村，怡福、越秀、帕佳图、美的等入驻白沙街。民间资本，尤其是房地产企业对“三旧”改造的推动不可忽视。

　　由广东省三旧改造协会、南方日报南方产业智库联合编写《2019广东“三旧”改造和城市更新发展报告(2019年白皮书)》显示，2008年以来，社会投资约占改造总投资额的86%，民间资本已成为“三旧”改造的主力军。

　　江门市璟睿房地产顾问有限公司总经理陈军表示，房企介入城市更新能带动区域的整体性提升，除了改善区域内的居住条件、打造衣食住行配套外，更多是为区域带来专业化运营，对于打造商住一体化街区、完善交通路网等方面具有推动作用，有利于提升区域价值，推进城市化建设。

　　在7月份蓬江区举行的“产城融合”主题研讨会上，江门蓬江万洋众创城科创有限公司总经理王亚丽就为听众展现了万洋入局荷塘旧改的美好前景。蓬江(荷塘)万洋众创城项目是江门首个村级旧改示范项目。王亚丽表示，万洋构建城镇化的服务体系，打造高质量生活圈，通过建设超市、影院、酒店、百货等蓝领公寓、白领公寓人才配套设施，最终实现“厂门口享受城市化生活，家门口实现就业”。

　　今年4月，江门中心城区产城融合示范区建设全面启动，蓬江也在借助“三旧”改造，推动“产、城、人、文”全面升级。

　　“在‘三旧’改造中，若政府能积极引进多元化资本参与，推动开发企业和区域相互促进，局面就更容易朝多方共赢的方向迈进。”一位江门房地产开发企业相关负责人说。

　　叶芷晴 黄烨倩