华人买家炒热加拿大楼市 政府出台措施降温(2)

　　突如其来的调控之后

　　7月25日上午，做贷款经纪的许家齐收到朋友发来的征税新闻时，他的第一反应是“不相信”，“15%是非常高的税。”

　　当天，省议会通过了这项针对海外买家征税的28号法案，并宣布于8天后生效。如此迅速且毫无预兆的新政让地产界的所有人都十分意外又措手不及：如果不能在8月2日之前完成交易，即便是已经签署合同、支付过定金的海外买家也将加付新税。除去法定假日，大家只剩4个工作日应对。

　　许家齐不得不暂时放下其他客户，重新制定了完全围绕“海外买家”的工作计划：平时他每周平均完成5个房贷交易，但那一周，他不得不加班加点，共做了17个交易。

　　在华人圈，买家都想抢在一周内更改合同，完成贷款、公证、过户等手续，几乎所有公证人、律师那里都排起了长队。平日律师办理过户手续的收费在1000加元左右，那一周甚至涨价到1万加元还无法满足需求。更有中国买家提出，只要能优先为自己办理过户手续，他愿意支付5万加元。

　　许家齐手上的所有海外客户都在8月2日前完成了交易，有人估计，大约有4000位来自不同国家的“海外买家”和李晶一样，因为没能提前完成交易“被卡在了中间”。

　　而更多有意向在温哥华买房的海外买家中止了自己的计划。

　　据加拿大本地媒体报道，加拿大地产求售系统(MLS)的后台数据显示，从8月1日至14日，大温哥华地区的楼市销量下跌了85%。

　　“排外税”效果似乎立竿见影。

　　但在本地的房产经纪们看来，这些短期的数据因为受到提前交易等多种因素的影响，并不能完全说明问题。“这个15%的税对投资客还是有影响，他们觉得(在温哥华)不确定性大了、风险大了，就不再投了。所以对于高端房产，比如上千万加元的房子，影响是最大的。对中低价位的房子(房价)有冲击，但不明显。”在温哥华地产界从业十余年的华人经纪三木向《中国新闻周刊》表示，往年的十一黄金周从国内来看房的人总是非常多，但今年受新政的影响，国人买房的积极性降低了一些。

　　从总体来看，新政实施后成交量确实有所减少，但房价仍相对平稳。

　　加拿大国民银行发布的8月综合房价指数报告显示，加拿大8月房价环比上涨1.5%，创下自1999年开始编制这一指数以来最大涨幅。温哥华8月房价环比上涨1.7%，连续第20个月上涨。

　　10月4日大温地产局发布的最新数据表明，楼市新政推出2个月后，9月大温地区的房屋销量较去年同期下降了32.6%；但9月房屋基准价为93.19万元，较去年同期上涨了28.9%，只比8月下降了0.1个百分点。

　　税收新政确实让楼市降了温，也让许多李晶那样的普通买家措手不及。

　　9月下旬，李晶委托律师发起了一桩集体诉讼，控告英属哥伦比亚省政府对海外买家征收的物业转让税是歧视性政策，要求停止执行。

　　李晶的律师露西安娜·布拉西告诉《中国新闻周刊》，英属哥伦比亚省出台的这项政策涉嫌越权、违背了宪法，同时也违背了包括《北美自由贸易协定》在内的加拿大与多国签署过的国际条约。目前此案正在等待法院受理、批准。一旦认证通过，所有居住在省内、被征收了新税的“外国购房者”都可以自动列席成为这场集体诉讼中的原告，“现在已经有很多来自中国和美国的购房者找到了我们，表达了参与的意向。”

　　“等待我们的将是一场漫长且艰难的战斗。”布拉西说。

　　谁在抬高房价？

　　三木认为，在温哥华的房产市场中，没有居民身份的海外买家所占比例没有那么大，即便这部分人全都不来了，因为本地买家的住房刚需、投资需求很大，“地产市场照样涨”。

　　但主要做本地人市场的史蒂夫·萨瑞斯基对此有不同看法。

　　“需求太大、房源供应不足，这是事实，但怎么解释远郊的房子突然一下也变得无比紧俏、价格直升35%？”萨瑞斯基向《中国新闻周刊》分析说，大量涌入的海外资本和低利率一起推高了房价，“然后本地人也慌了，每个人都开始觉得自己也有必要去买套房。”

　　除此之外，炒房也是造成楼市过热的重要原因之一。

　　萨瑞斯基曾研究过MLS系统中2016年5月温西地区独栋住宅的销售数据，他发现，整个5月，该地区共售出了179栋房屋，其中28栋在过去1年内曾经进行过交易，每次转手后每栋房屋平均获利约为114万加元。

　　在这28栋房屋中，他发现了位于南格兰维尔的一栋修建于1937年的破旧老房，在系统里已经被标注为“建议推倒重修”。然而，销售数据显示，这栋房子在没有进行任何修缮的情况下，在两年内被交易了4次。2014年1月，这栋房子的成交价为508.8万加元，到2016年5月，又以760万加元成交。

　　“房价越涨越高，炒房也就越有吸引力。你只需要买下来，什么都不用做，握在手里2个月再卖出去，就能收获一大笔钱。这是火上浇油，只会让需求越来越大，房价越来越高。”萨瑞斯基说。

　　在许多人的印象里，中国买家正是炒房队伍中的主力。

　　不久前，一名中国学生“炒房”的事迹就曾轰动一时：2015年4月，这位名为“Xuan Kai Huang”的学生曾以719万加元(约合人民币3647万元)的价格买下了一处豪宅。在2016年5月，他又以835万加元(约合人民币4236万元)将房子卖出，净赚了116万加元(约合人民币588万元)。

　　在温哥华，炒房从来不是秘密，尤其是在华人圈里，不仅土豪和普通移民们炒，不少房产经纪甚至也悄悄加入进来。

　　孙美珍后来才知道，自己当初出价116万却没有抢到的那栋房子，真正的卖家正是一名房产经纪人。他们熟悉市场，也善于利用金融杠杆、把握时机，买下房屋后简单装修一下，很快就可以加价出手，有人同时握着三四套房子都不奇怪。

　　后来看的房多了，她发现一些头脑灵活的加拿大本地的经纪人也渐渐明白了中国买家的心思。知道中国人钱多、喜欢买本地人的房子，他们甚至会跑到一些社区劝说本地居民搬走，将房子交由自己卖给中国人，“一定能卖出好价钱”。

　　今年2月，加拿大本地媒体《环球邮报》曾对2000多份公开的房屋记录进行调查，发现近年来，在温西地区交易的250栋价值超过200万加元的房屋中，11%的交易中买卖方的姓名与地产经纪相同。在列治文市，自2011年来新建的近1600栋房屋中，超过14%的独栋住宅为地产经纪人或地产公司所购买。

　　除了自买自卖房屋，炒卖合同也是房产经纪炒房的一种方式。按照规定，在交易截止日前，房屋买家可以将与卖家签订的合同转卖给其他买家，且不需要支付土地转让税。贷款经纪许家齐就曾听说，有些房产经纪会故意延长交易截止日期，在此期间尽可能地多次转卖合同。每转卖一次合同，就可以提高一次房价，经纪也多赚取一笔佣金。

　　自宣布税收新政后，有人觉得这是针对中国买家推出的措施，受这项“排外税”影响最大的，也是中国人。

　　加拿大国家银行的一份报告显示，2015年中国买家共花费了127亿加元在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。

　　9月14日，加拿大新民主党的房产评论员大卫·伊比在一次记者会上出示了一份该党对温哥华格雷岬区(Point Grey)住宅买卖情况的资产文件。文件显示，在格雷岬有9处总值高达5700万加元的豪宅，买家身份都标注为“学生”，他们所拥有的房产中，约有4000万加元来自银行贷款。由于业主的名字都是拼音，外界推测这9位业主很可能是中国留学生或是当地华人。

　　但自6月10日起，英属哥伦比亚省府要求非加拿大公民及永久居民的买家在购房时必须申报国籍。7月，省财政厅首次公布了全省房屋交易的外国买家数据。数据显示：6月10日至29日，全省10146宗房屋交易中，仅有337宗涉及外国买家，其中259宗交易的买家来自中国，占所有海外买家交易的76.6%，占全省物业交易总数的2.54%。

　　“真正在市场里的人都知道，老外炒得也很凶。中国人看起来人多势众，但更多的是跟风。”几年前移民加拿大的房地产市场关注者王鹏告诉《中国新闻周刊》，在这里，一般一个区域的第一批投资人都是犹太人，他们看中一个社区住进去，等各项设施、环境都建得很好、房价被带起来后，伊朗人就跟来了，之后才是中国人。

　　也有业内人士指出，论及房地产的投资、对市场的把握或是对杠杆的利用，无论是犹太人、伊朗人、印度人还是欧洲人其实都更成熟，中国买家之所以备受关注，有时与某些“中国特色”的小聪明和张扬的做事风格也不无关系。