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探析“限购令”出台前后的江门楼市

2017年04月27日 14:28   来源:江门日报   参与互动参与互动
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中国侨网限购前几天,多个楼盘聚集了不少意向购房人士。
限购前几天,多个楼盘聚集了不少意向购房人士。

  4月22日晚,江门市政府连夜发布楼市调控政策,其中规定,本市户籍居民有3套或以上住房者,限购新建商品住房;外地户籍居民分情况限购,未购房者,提供半年以上本市连续缴税或社保证明,允许购买1套新建商品住房。目前限购政策的执行区域为蓬江区(全区)、江海区(全区)及新会区会城街道。该规定从4月23日零时起实行。

  在楼市出台限购令前几天,本报记者密集“踩盘”,感受到了江门楼市的火热程度;那么,限购政策出台后,楼市将何去何从,众说纷纭,但大部分业内人士认为,短期内成交量将明显回落,但房价下降的机会不大,将保持平稳态势。

  现象:上演现实版“速度与激情”

  4月22日晚上8点多,越秀天悦星院的销售中心依然灯火通明,在激昂的音乐声中,有七八名客户正在看沙盘、办手续,在现场,记者记录了一位女士和销售人员的聊天——

  女士:“还有没有合适的房子?”

  销售人员:“现在的房子不多了,有套142平方米的,不过是14楼的。”

  女士:“14楼?让我考虑考虑。”

  ……

  买房者姓赖,准备购买第二套房,4月21日下午,当他们赶到碧桂园滨江壹号时已经无号可拿,扫兴而归。第二天,她接到了越秀天悦星院销售人员的电话,马上过去看楼,没想到,好楼层、好户型已所剩无几了。

  “14楼感觉有些不太好,但我们和我家婆沟通以后,她说不在乎,所以,我老公就去项目现场看楼去了。”赖女士抱着幼女坐在洽谈区显得有些无奈。

  购房者之所以这么急着买房,与开发商集中“抢闸”开盘不无关联——凤山水岸Ⅱ誉城9、11幢于4月21日晚开盘;东方雅居7、9幢于4月21日开盘;碧桂园滨江壹号2幢、10幢于4月21开盘,越秀天悦星院洋房8幢、9幢于4月21晚开盘;明泰城9幢于4月22日开盘。

  多盘集中开盘,一下子这么多货量放出市场,在江门楼市历史上尚属少见,但似乎购房者还很买账。记者于4月21日、4月22日“踩盘”发现,大部分在售楼盘都聚集了不少人,尤其是碧桂园滨江壹号、越秀天悦星院、凤山水岸等楼盘,几乎都成为“日光盘”,江门楼市上演的现实版“速度与激情”,可以说比电影版精彩多了。

  探因:市民担心限购后没有条件买房

  市住建局官方网站公布的数据显示:4月17日—23日(截至4月23日24:00)江门城区上周一手住宅网上签约1024套,较上上周增加291套,环比上涨39.7%,签约面积约12.5万平方米,环比上涨33.2%。

  对于楼市近期出现的热销现象,江门市裕隆基地产营销策划有限公司总经理杨东卉分析认为:一方面,珠三角九城中,之前仅剩江门和肇庆没有限购,所以,江门限购是大概率事件,只是时间早晚问题,为此推动了投资客、外地人、改善型等置业者加快脚步,抢先置业;同时,受传统的销售旺季影响,许多开发商在三月纷纷开盘,在限购前抢占先机;另外,这些在限购前开盘的楼盘,口碑不错,较受欢迎;还有,不少购房者将买房作为抑制通胀、保值增值的重要途径;再就是拍地引起的恐慌心理,以及江门路网建设等配套的日益成熟。

  “这与限购消息有关。”江门美智地产总经理汤建军,以及中原地产江门营销副总监莫志华指出,很多人担心限购政策出台之后没有条件买房,于是想争取时间买房,恰逢此时,有货的楼盘抢闸开盘,正迎合了这部分购房者的心理需求,但最核心的原因是供求结构不平衡,目前蓬江区、江海区的商品住宅存量仅为三个月,市场求大于供。

  观点:引导楼市健康、理性发展

  限购政策出台后,江门日报官微第一时间转发,1小时内的阅读量便过万,之后突破36万,市民纷纷转发朋友圈,引来“集体围观”。

  如果说普通市民只是看“热闹”的话,那么,业内人士如何看门道呢?

  “限购政策温和”是受访对象一致的评价,在他们看来,限购程度不算很强,本地人限购3套,外地人提供半年个税或社保证明即可买房,政策实施后,会对小部分市民有影响,特别是对一些刚需客户会有影响,但影响力度有限;同时,限购区域仅针对江门中心城区(蓬江、江海)和新会会城街道,影响面有限。

  “政策对于目前江门楼市过热的情况定会起到冷静作用,引导楼市健康、理性发展,是好事。”杨东卉认为。

  “政策可以引发江门开发商的思考,他们如果意识比较超前,可以适当进行转型,开发旅游地产等。”深圳前海淘房通科技有限公司董事长王立强表示。

  影响:限购后销量或下降

  限购之后销量是否会下降?价格有何变化?

  4月23日是限购后首日,上午10点多,记者来到碧桂园滨江壹号、美的公园天下发现,那里都有四五组访客,据销售人员介绍,这和平时的情况大致相当。

  “限购之后的局面和政策的力度关联较大。”王立强举例说,珠海限购政策非常严厉,所以目前呈现量价齐跌的局面。中山的限购政策相对“温和”,楼市受到的影响不大,江门的情况估计与中山大致相似,限购区域的销量可能呈现下滑局面,而非限购区域的销量有望上涨,或将引来中山、珠海等地的“外地客”前往购房。

  杨东卉留意到,各地推出限购政策之后,都取得了一定的成效。以广州为例,新政公布当天,由于部分购房者赶在新政正式实施前签约,令当日签约量增至1748宗;新政实施第一天起,签约量迅速降至562宗,此后签约量一直停滞在每日200宗左右,出现了明显下滑。以此为鉴,江门楼市的销量将在一定时间内下滑。

  “短期内成交量将明显回落。”莫志华重点分析了两方面的原因:一是新政对买家的购买条件设限。同时,多个区域严重缺货,新货补充不足,全市库存持续回落。

  相对于销量,市民更关注房价,限购之后会跌吗?记者通过本报微信公众号发布了相关问卷调查,截至4月25日晚11点,共吸引了795人参与,其中186人表示“说不清楚”,占比约24%;471人表示“看涨”,占比约59%;另有138人表示“看跌”,占比约17%。

  汤建军、杨东卉等业内人士一致认为,房价主要受到供求关系的影响,目前江门市区的房源比较少,再加上江门区位优势的强化、配套设施的逐渐完善,短期房价下降的机会不大,将保持平稳态势。

  限购后,对于“外地客”比较集中的区域或会产生较大影响,比如外海楼市。

  受访对象大多认为,限购政策出台的初衷之一是“限外”,据莫志华、杨东卉观察,外海楼市由于售价相对较低、购房者购房可入户以及读书等因素,吸引了来自广州、佛山、珠海、中山等地的客人,尤其以古镇客人为主。

  “由于现阶段外海楼盘库存有限,所以实际影响并不是特别大。”莫志华表示。外海一楼盘相关负责人的说法与其大致一致,她表示,准备开售的房源数量有限,不会像以前那样快速出货,而是可以“慢慢卖”,因此,压力也不是太大。

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  市住建局回应住房限购政策细则

  昨日,市住建局就市民关心的问题进行了回应。现在就用9个问答来为你解读新政。

  问题1

  如何认定本市户籍居民家庭?

  答:家庭成员(包括购房人、购房人配偶及其未成年子女,下同)中只要一人拥有江门市行政区域范围内户籍,即认定为本市户籍家庭。

  问题2

  如何界定新会会城范围?

  答:限购区域中新会会城指新会主城区(不含十个镇级区域)。

  问题3

  如何认定拥有住房情况?

  答:(一)本市户籍居民家庭:拥有住房情况以不动产登记部门出具的家庭成员在限购区域和户籍所在地(以户口所在县区级为查询范围)的住房产权登记信息查询结果为认定标准(农村集体土地上的自建房不计入住房套数,下同),其中,户口不在本市的家庭成员无需查询户籍所在地的住房产权登记信息。

  (二)非本市户籍居民家庭:拥有住房情况以不动产登记部门出具的家庭成员在限购区域的住房产权登记信息查询结果为认定标准。

  问题4

  如何认定购房之日?

  答:购房之日以交付房款(含定金、首付款或部分房款,下同)的银行入账凭证(家庭成员以内都给予认可,下同)时间为认定标准。

  问题5

  限购政策中讲到,“非江门市户籍家庭提供半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的,允许购买1套新建商品住房”。如何界定“半年”?

  答:“半年”是指182天。

  问题6

  如何认定个人所得税证明或社会保险证明缴纳时长?

  答:以购房人在购房之日(含)前连续在本市缴纳个人所得税证明或社会保险证明的时长为认定标准。

  问题7

  执行时点是怎样的?

  答:(一)2017年4月23日零时起执行;(二)执行时间点之前已完成购房合同网签的,按原政策执行。执行时间点之前未完成购房合同网签,但已签订商品房认购书(房地产开发公司或者具备代理销售资格的房地产经纪机构与购房人签订才有效,下同),且能提供交付房款的银行入账凭证(日期在执行时间点之前)的,仍按原政策执行。

  问题8

  商品房买卖合同备案有何要求?

  答:购房人购买限购区域新建商品住房,签订的商品房买卖合同(包括商品房预售合同和商品房现售合同)都必须按照规定报送项目所在地的住建部门办理备案手续。

  问题9

  如何核验购房人购房资格?

  答:在办理商品房买卖合同备案手续时,由住建部门根据不动产登记部门出具的家庭成员在本市的住房产权登记信息查询结果,对购房资格进行核验;对符合购房资格的,在合同加具验核意见,对不具备购房资格的,不予备案。

  市住建局还表示,他们会把详细指引及资料要求派发给房地产协会、各房地产开发企业、房地产经纪机构要切实履行告知义务和责任,市民也可以通过关注该局网站、微信公众号了解更多内容。

  文/图 江门日报记者 周春锋

【编辑:马莹莹】
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